국내 5대 금융그룹이 해외 부동산 투자로 현재 1조 원이 넘는 평가 손실을 보고 있다고 합니다.
고금리 장기화 속에 해외 부동산 시장 불안이 이어지고 있어 손실 규모가 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없는데
오늘은 금융그룹의 해외 부동산 투자 현황 및 영향을 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 해외 부동산 투자 손실
▷ 해외 부동산 투자 배경
▷ 손실로 인한 리스크
▷ 해외 부동산 투자 손실
미국 상업용 부동산 시장 침체에 따른 글로벌 금융 위기 가능성까지 거론되는 와중에
상황이 개선되지 않으면 국내 주요 금융 그룹들도 막대한 손실을 피하기 어려울 것으로 보입니다.
해외 부동산 관련 대출/투자 자산 규모가 모두 20조 원에 이르는데, 가장 취약한 북미 지역 부동산에 전체 자산의 절반 이상이 몰려있기 때문입니다.
이에 따라 주요 금융그룹은 지난해 이미 1조 원이 넘는 손실을 장부에 반영했지만 해외 부동산 부진이 어이질 경우 더 많은 손실을 인정하고 막대한 충당금도 쌓아야 할 처지입니다.
구체적으로 5대 금융그룹(KB, 신한, 하나, 우리, 농협)의 해외 부동산 투자 건수는 782건으로 전체 원금은 20조 3868억 원으로 집계됐습니다.
이 가운데 대출 채권을 제외한 수익증권과 펀드 등 실질 투자 건수는 512건, 원금 규모는 10조 4446억 원입니다.
해당 자산 평가 가치는 총 9조 3444억 원으로 투입 원금 대비 1조 1002억 원이 줄면서 -10.53%의 수익률을 기록 중입니다.
최근 해외 부동산 가격은 금리 인상의 여파로 얼어붙으면서 가격이 하락했습니다.
이와 함께 나이스신용평가의 최근 보고서를 보면 해외 상업용 부동산 시장에 대해 "코로나 19 유행 이후 미국과 유럽의 원격 근무로 근무 형태 전환이 사무 공간에 대한 수요를 크게 감소시켰다"며
"이에 따라 작년 4분기 미국 오피스 공실률은 19.6%로 역대 최고기록을 경신하는 등 상업용 부동산을 중심으로 가격 하락이 크게 나타나고 있다"고 분석했습니다.
이 외에 전체 원금 20조 원 중 대출 채권으로 분류된 절반 정도는 직접 빌딩을 산 것이 아니라 빌딩을 사려는 사람들에게 대출해 준 채권을 의미하는 것으로
부동산 가격이 계속 하락하며 채권자가 못 갚으면 문제 이긴 하지만 상대적으로 회수 가능성이 높은 채권으로 분류됩니다.
▷ 해외 부동산 투자 배경
해외 부동산 투자의 배경으로는 대체투자 열풍이 언급됩니다.
3~4년 전 대체투자가 열풍이었는데, 대체투자란 주식, 채권을 제외한 투자 대상을 부르는 것으로 대표적인 것이 부동산입니다.
저금리 기간 주식이 많이 올랐지만 당시 부동산도 이에 못지않게 급등했으며
특히 부동산은 자산 가치의 상승뿐만 아니라 건물에서 나오는 임대료 수입이 매력적이었습니다.
가격 상승 가능성과 함께 금리가 1~2%이던 당시에 월세 수익률이 3~4%만 되어도 투자 가치가 충분했던 것입니다.
부동산에 대한 전반적인 평가가 안정적인 수입도 있고 주식시장과 상관관계 즉, 같이 움직이는 정도가 덜해서 자산 운용의 안정성에도 좋다는 평을 받았습니다.
실제로 해외 연기금은 대체 투자를 통한 실적이 좋기도 했고 이런 분위기에 국내 금융회사들도 해외 진출이란 명분을 챙기면서 수십조 원 규모의 해외 부동산 투자에 나서는 배경이 되었습니다.
▷ 손실로 인한 리스크
해외 부동산의 침체는 관련 대출이나 투자를 집행한 주요 금융사의 건전성에 타격을 줄 뿐만 아니라 금융소비자의 손실로도 이어질 수 있습니다.
은행/증권사 등이 해외 부동산을 기초자산으로 삼는 펀드 등 관련 상품을 기관 투자자뿐 아니라 개인투자자들에게도 판매했기 때문입니다.
현재 5대 금융그룹의 해외 부동산 펀드 판매 잔액은 총 1조 163억 원으로 이 가운데 4066억 원(상반기 : 1980억 원, 하반기 : 2086억 원)의 만기가 올해 돌아옵니다.
지난해와 올해에 걸쳐 만기가 도래한 해외 부동산 펀드에서 확정된 손실은 지금까지 57억 원 정도로 작아 보이지만
관련 잠재 손실 위험까지 작은 것은 아니라고 평가됩니다.
손실이 불가피한 경우 투자자 간 합의를 통해서 만기를 연장해 가며 손실 확정 시점을 늦추는 사례가 많기 때문입니다.
또 다른 걱정으로는 원금 중 대출 채권으로 분류된 10조 원에 대해서도 리스크가 있다는 점인데
빌딩 등 공실률이 높고 월세가 안 들어오면 임차인도 이자 갚을 돈이 없어지고 이것이 결국 이자와 원금을 받아야 할 국내 은행으로 손실이 전파될 수 있다는 점입니다.
결국 국내 금융그룹들이 사들인 부동산이 얼마나 가치가 있는지, 이를 매입하는데 이용한 정보나 네트워크가 현지/글로벌 회사들보다 우수했고 충분한 가치를 가지고 있는지가 중요한 것으로 보입니다.
5대 금융그룹은 일단 지금까지는 해외 부동산 관련 위험을 감당할 수 있는 수준으로 평가하고 있습니다.
관계자에 따르면 대부분이 선순위에 해당하기 때문에 채권 회수에 큰 어려움이 없을 것으로 예상한다고 밝혔는데
하지만 내부적으로는 긴장 속에 해외 부동산 관련 개별 대출/투자 건에 대해 정밀 실사를 서두르는 등 비상 대응 체계를 가동한 것으로 알려졌습니다.