부동산 시장 경기 침체와 부동산 PF 부실과 같은 건설업체의 자금난으로 공사가 중단되는 아파트 단지가 늘면서
분양받은 아파트의 입주를 포기하고 계약금을 돈으로 돌려받는 계약자가 늘고 있습니다.
오늘은 최근 부동산 시장에서 분양금 반환이 늘고 있다는 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 입주 포기, 분양금 반환 늘어
▷ 입주 포기, 분양금 반환 늘어
주택도시보증공사(HUG)가 분양금을 반환해 주는 사례가 계속 늘고 있습니다.
30 가구 이상의 아파트 단지 사업장은 반드시 HUG의 분양임대보증에 가입해야 하는데
분양임대보증에 가입된 건설 현장에서 건설사가 부도 / 파산 처리되거나, 공사가 3개월 이상 중단되면 HUG가 보증 요건을 검토하고 요건에 맞으면 보증 사고로 처리됩니다.
이때 계약자들은 두 가지 중 하나를 선택할 수 있는데
하나는 다른 시공사를 찾아서 다시 공사를 재개할지
또 다른 하나는 이미 납부한 계약금과 중도금을 돌려받을지를 결정할 수 있습니다.
두 가지 선택지 중에서 후자인 계약금과 중도금을 돌려받는 것을 HUG 입장에서는 '환급이행'이라고 합니다.
2021년, 2022년에는 환급이행 사례가 한 건도 없었는데 작년에 3개 단지가 환급이행을 결정했고
올 1~2월에도 벌써 3개 단지가 환급이행을 결정하며 계약을 포기하는 사례가 늘고 있습니다.
환급이행으로 결정하게 되면 분양받은 계약자는 계약금과 중도금을 돌려받을 수는 있지만 발코니 확장이나 시스템 에어컨 설치 같은 유상 옵션에 대한 돈은 돌려받지 못합니다.
또한 분양권에 프리미엄 또는 P라고 하는 웃돈을 얹어서 매수한 사람도 당연히 프리미엄에 대한 비용은 돌려받지 못합니다.
그런데도 분양받은 계약자들이 환급이행을 결정했다는 것은 부동산 침체로 지금 사업장의 공사를 대체할 다른 시공사를 찾기 어렵다고 보기 때문입니다.
대부분의 사업장이 건설 자재비와 인건비 인상으로 공사비 부담이 커지면서 공사가 중단되는 경우가 많은데
이 문제는 새로운 시공사를 구하더라도 마찬가지로 해결될 수 없기 때문입니다.
결국 다른 시공사를 찾아도 다시 공사비 인상을 두고 협상을 하면서 입주가 늦어질 수밖에 없고
이렇게 입주가 지연되는 기간만큼 발생하는 이자도 계약자들이 감당해야 하다 보니 차라리 일부 비용에서 손해를 보더라도 분양권을 포기하는 쪽을 택한 것입니다.
문제는 분양/임대 보증 사고 발생 건수가 늘고 있다는 점입니다.
작년에는 전체 사고 사업장이 15곳이었고 그중 3곳의 사업장이 환급이행을 선택했는데
올해는 벌써 2달 사이에 5개 사업장이 보증 사고 처리됐고 그중 3개 단지가 환급이행을 택했습니다.
건설업계에서는 앞으로도 비수도권 지역 중심으로, 또 공정률이 낮은 사업장을 중심으로 환급이행을 택하는 분양 계약자들이 늘어날 것으로 보고 있습니다.
이미 지난달에 법정관리를 신청한 건설사는 7곳이나 되고
올해 1~2월에 건설사 폐업 신고는 700건이 넘었는데 이 건설사들이 시공을 맡은 사업장들은 분양사고로 처리될 가능성이 높습니다.
HUG가 보증사고로 처리하기 전에 검토하는 요건들을 살펴보면
공정률이 80%가 넘은 사업장은 보증사고로 처리되더라도 환급이행은 불가하여, 무조건 새로운 시공사를 정해야 하고
3개월간 공사가 멈춰야 한다는 조건에서 약간이라도 공정이 진행된다면 공사를 진행할 능력이 된다고 봐서 사고로 처리되지 않습니다.
실제 요건을 충족하여 환급이행을 받고 싶더라도 그러기 위해서는 일반 계약자의 2/3가 동의해야 합니다.
환급 이행이 결정되면 원칙적으로 계약금과 중도금 원금을 돌려받는데
가격 할인을 위해 중도금을 선납했다면 선납한 금액은 환급해주지 않으며, 계약서에 적힌 지정 납부 계좌로 낸 분양 대금만 돌려받을 수 있다고 합니다.
환급이행을 포함한 분양임대보증은 일반 계약자만을 대상으로 하고 재건축/재개발 조합원은 보증 대상이 아니라고 합니다.