어제 국토부에서 건축 허가, 착공, 준공 현황을 발표하였습니다. 발표된 보도자료에 따르면 인허가 32% 감소, 착공은 44%가 감소하였는데 회복세를 보이는 듯하다 주춤하던 부동산 시장이 공급 감소로 이어지며 미래에 시장의 공급 부족을 야기할 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.
오늘은 정부에서 발표된 3분기 건축 현황 중 많은 감소를 나타낸 허가와 착공 중심으로 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 3분기 건축 허가 현황
▷ 3분기 건축 착공 현황
▷ 9월 주택 공급 활성화 방안 영향은?
▷ 3분기 건축 허가 현황
어제 국토부에서 발표한 통계자료를 보면 23년 3분기 전국 건축 인허가 현황에서 전년 동기 대비 인허가 면적이 32.8% 감소했다고 보도되었습니다. 지역별로 나눠보면 수도권(서울, 경기, 인천)은 -16.3%, 지방은 -43.8%로 거의 절반에 가까운 감소세를 보였습니다.
인허가 물량의 지난 10년 평균과 대비해 봐도 많이 줄어든 것을 알 수 있습니다. 10년 평균 인허가 가구수는 38만~39만 정도였으나 올 해는 25만 6천 가구 정도 인허가를 받아 지난 10년 평균과도 상당한 차이를 보이고 있습니다.
이번에 발표된 자료에서 감소세의 상당한 부분을 차지하는 것은 우리가 흔히 빌라라고 얘기하는 다세대, 연립주택의 감소가 상당한 부분을 차지하는 것으로 나타났는데 이는 최근 전세사기 여파와 부동산 경기의 침체 그리고 아파트 쏠림이 이어지면서 비아파트 공급 사업자들에게 큰 영향은 준 것으로 보입니다.
보통 빌라를 짓는 사람들은 큰돈이 있는 게 아니라 건축비 정도만 구해서 건물을 짓고 전세 세입자를 구해 건축비를 충당한 후 건물을 매매하는 등의 방법으로 수입을 거두는데 여기서 전세가 빠지지 않으니 애초에 착공하기 위한 허가 자체가 상당히 줄어든 상황입니다.
▷ 3분기 건축 착공 현황
착공은 반토막이 난 상황입니다. 보도자료에 따르면 착공 면적은 전년 동기 대비 44.2%가 감소하였다고 발표되었습니다. 최근 5년간 3분기 건축 착공 면적은 연평균 9.0% 감소하였다고 하니 올해 감소가 상당하며, 지역별로 보면 수도권(서울, 경기, 인천)은 -50.7%, 지방은 -38.4%로 감소를 나타냈습니다.
인허가와 착공은 대표적인 부동산 시장 선행 지표로 참고하기도 하는데 이 지표가 이렇게 줄어드는 모습을 계속 보인다면 앞으로는 공급 공백을 걱정해야 하는 것은 아닌지 우려하기도 합니다.
일반적으로 주택은 인허가 시점으로부터 3~5년 후, 착공부터 2~3년 후에 실제 공급이 이뤄지는데 현재 추세가 이어진다면 이르면 25년부터 28년까지 주택공급 부족이 이어질 수 있다는 예상이 나오기도 합니다.
▷ 9월 주택 공급 활성화 방안 영향은?
정부에서는 주택 공급을 늘리기 위해 9월에 주택 공급 활성화 방안을 발표하였는데 이에 대한 효과가 없는 것인지 살펴보면, 우선 아직 정부의 주택 공급 활성화 방안을 평가하기에 이번 자료는 적절하지 않습니다.
왜냐하면 정부 정책이 발표된 시점이 9월 26일로 이번 3분기 자료는 물론, 아직은 그 통계가 반영된 수치가 나오지 않은 상황입니다.
참고로 정부의 정책은 인허가 물량이 바로 착공 물량으로 전환될 수 있게 하겠다는 점, PF 대출 요건도 완화하고 특히 다세대/연립 주택을 많이 짓게끔 비아파트의 자금지원도 적극적으로 하겠다는 내용이었습니다.
9월에 인허가 건수가 4만 건을 넘어서며 5개월 만에 깜짝 반등하였는데 이에 대해 국토부는 연초부터 인허가 신청이 많이 줄어 기저효과로 좋아 보였다는 점과 인허가 대기 물량 처리에 속도를 냈다는 설명을 했다고 합니다. 앞으로 추세적인 완화를 보일지 더 지켜봐야겠지만 원자재 가격이 많이 비싸지고 인건비 부담도 늘어난 상황에서 전망이 밝진 않습니다.
이러한 요인들로 건설사들도 인허가를 받는다고 해도 착공을 잘 안 하고 시기를 저울질한다고 하는데 실제 작년에 인허가를 받고 올해 상반기까지 착공을 안 한 착공대기물량이 33만 가구라고 합니다. 착공이 실제 늘더라도 수요가 확실한 서울, 수도권 그리고 아파트 위주로 늘어날 것으로 예상됩니다.
코로나 이후 침체되는 모습을 보이던 부동산 시장이 정부의 특례보금자리론 등으로 잠시 반등하는 모습을 보였지만 고금리와 고물가 상황 속 추세적인 하락을 보이는 것은 어쩔 수 없는 모습은 아닌지 생각해 봅니다.
앞으로 부동산 시장이 회복세를 보일지 정부의 통계 자료와 함께 주택 공급 활성화 방안의 영향에도 귀추를 기울여야 할 것으로 보입니다.