정부에서 부동산 시장 활성화를 위한 방안으로 발표했던 부동산 대책 중에 달라지는 줄 알고 있었지만 사실은 법안이 국회를 통과하지 못해 아직 그대로인 안건들이 있다고 합니다.
상황에 따라 워낙 변화가 많은 부동산 시장에서 내용을 잘못 알고 있다가는 자금 조달이나 계획에 문제가 될 수 있어서 관심이 필요한데, 오늘은 여러 내용 중 많이 언급되고 있는 부동산 실거주의무 폐지, 재건축 초과이익환수 개정안에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 계류 법안의 현재 상황
▷ 실거주의무폐지 법안
▷ 재건축 초과이익환수 개정안
▷ 계류 법안의 현재 상황
부동산 시장 활성화를 위해 정부에서 발표한 부동산 대책이 여럿 있었는데 발표 당시에 '바뀌는구나'하고 생각했던 내용들이 사실은 국회를 통과하지 못해 달라지지 않은 법들이 많이 있다고 합니다.
오늘은 그중 언론에서 현재 많이 주목하고 있는 두 가지 법안인 실거주의무 폐지 그리고 재건축 초과이익환수 개정안에 대한 내용을 살펴보겠습니다.
현재 두 법은 국회를 통과하지 못하고 있는데 주목을 받고 있는 이유는 내년 4월에 총선이 있어 올해 통과되지 않는다면 백지화될 수 있기 때문입니다.
(내년부터 총선 정국으로 논의 가능성이 희박하며 21대 국회 임기가 끝나면 법안도 자동으로 폐기)
본 법안들은 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회를 통과해야 하는데 이달 중순부터 세 번(22일, 29일 다음 달 6일) 예정되어 있는 소위 처리가 불발되면 내년 5월 국회 회기 종료와 함께 자동으로 폐기됩니다.
소위를 통과하더라도 국토위 전체회의 → 법제사법위원회 의결 → 본회의 상정 및 의결 과정을 거쳐 통과되는데 올해 소위를 통과할 경우 연내 처리가 가능하다고 합니다.
▷ 실거주의무폐지 법안
실거주 의무는 21년에 입주하지 않으면서 전세를 끼고 집을 사는 것을 막겠다는 취지로 도입되었습니다. 지금은 규제가 완화되어 입주 전에 분양권 매매(전매)가 가능합니다.
정부가 올 1월에 이 대책을 내놓을 때 전매제한을 풀면서 실거주의무도 같이 풀겠다고 발표했는데 전매제한에 대한 규제는 시행령 사항이라 정부에서 자체적으로 처리가 가능하지만 실거주의무에 대한 부분은 주택법을 개정해야 해서 국회를 통과해야 합니다.
따라서 현재 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양 주택에 해당하는 아파트는 분양권을 팔 순 있어도 분양받은 집주인이 거주해야 하는 실거주 의무가 있습니다. 그러다 보니 분양권을 팔았는데 거주를 해야 하는 상황을 마주할 수 있는 것입니다.
의무기간을 지키지 않을 경우에는 현행법 위반으로 1년 이하 징역 또는 천만 원 이하 벌금형에 처해집니다.
야당에서는 상반기 전세사기가 잇따르자 실거주의무를 폐지하게 되면 갭투자가 성행하며 전세사기를 부추길 수 있다는 이유로 반대하고 있는데 논의가 거의 1년가량 보류되고 있는 상황입니다.
현재 실거주의무가 적용되는 아파트는 4월 기준 66개 단지, 4만 3786세대이며 여기에 해당하는 대표적인 단지로는 단군이래 최대 재건축이라고 표현하는 둔촌주공 즉, 올림픽파크포레온이 있습니다.
이 외에도 아래와 같은 단지 등이 해당됩니다.
- e편한세상강일어반브릿지 : 593세대 / 24년 2월 입주
- 강동헤리티지자이 : 1299세대 / 24년 6월 입주
- 센트레빌아스테리움시그니처 : 752세대 / 24년 11월
- 올림픽파크포레온 : 12032세대 / 25년 1월
- 장위자이레디언트 : 2840세대 / 25년 3월
▷ 재건축 초과이익환수 개정안
재건축초과이익환수는 재건축으로 인해 발생하는 이익이 재건축 비용과 주변의 집값 상승분을 뺀 재건축으로 인한 이익이 인당 3000만 원을 넘으면 그 초과분에 따라 10~50% 부담금을 부담해야 하는 제도입니다.
정부의 개정안은 초과이익기준을 3천만 원에서 1억 원으로 올리고 부과율 구간도 3천만 원 단위에서 7천만 원 단위로 확대하는 하는 것이 핵심입니다.
현재 야당에서는 면제 기준과 부과율 구간이 합당하지 않다고 반대하지만 소위에서 논의를 더 해보겠다는 입장입니다. 국토부에서 수정안으로 면제 금액은 유지하고 부담금 부과 구간을 부과 요율에 따라 7000만 원부터 4000만 원까지 차등 적용하는 방안을 제시했으나 역시 합의점을 찾진 못하고 있습니다.
초과이익환수 개정안이 표류하고 있다 보니 재건축 조합들은 계속해서 시점을 조율하고 있고 이로 인해 분양도 연기되는 문제가 나타나고 있습니다. 올 초 강남권 9개 단지가 분양 예정이었으나 5개 단지가 분양을 내년으로 미루기도 했다고 합니다.
부동산 시장은 이러한 정부의 정책과 진행 사항에도 상당한 관심이 필요한 부분인데 아직 시간이 남아있는 만큼 두 법안의 앞으로 결과를 지켜보고 영향을 받는 분들께서는 대비가 필요해 보입니다.