최근 블룸버그에서 전 세계 부동산 시장이 침체될 것이라는 보도가 나왔다고 합니다.
코로나 시기 이후 우리나라를 포함해 전 세계에서 부동산 가격 상승이 주효했는데 최근 금리가 급격히 오르고 장기화되는 모습을 보이면서 이로 인해 침체될 것을 전망했는데,
우리나라의 경우 전세 제도를 따로 언급하며 리스크 요인 중 하나로 꼽기도 했습니다. 부동산 시장의 찬바람은 이제 시작이라는 의견으로 보이는데 오늘은 이에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 해외 부동산 시장 전반적 현황
▷ 우리나라 전세 제도의 리스크
▷ 해외 부동산 시장 전반적 현황
금리 인상이 이제 정점에 달했다는 시장의 예상이 팽배한 지금 앞으로 금리 하락을 예측하기도 하며 부동산 시장도 나은 모습을 보일지 기대하고 있는 와중에 블룸버그에서 앞으로 더 힘든 시기가 길게 이어질 거라는 보도가 나왔습니다.
해외 부동산 시장에 대한 분석을 나눠 살펴보면,
미국의 경우 30년 만기 주담대(모기지) 금리가 가장 낮았던 때가 21년에 2.65% 였는데 최근 1~2년 사이에 급격히 오르면서 고정금리 상품이 지난달에는 연 8%대까지 뛰었습니다.
무디스의 경제분석업체인 애널리틱스는 30년 만기 주담대 고정 금리가 조정을 거친다고 해도 앞으로 10년간 평균 5.5%에 머무를 것으로 추정하며 쉽게 진정되지 않을 것으로 봤습니다.
미국도 우리나라처럼 30년 고정금리 상품이 있고 변동금리 상품도 최초 5년, 7년, 10년 고정 후 변동으로 바뀌는 상품이 있는데 금융위기 당시인 2008년에는 이와 같은 변동금리를 선택하는 비율이 1/3 정도였으나 코로나 때는 장단기 금리가 역전되며 장기 고정금리 상품을 선택하는 사람이 많았다고 합니다.
이때 장기 고정금리를 택한 사람들이나 변동 금리 상품 중 아직 고정금리가 유지되고 있는 사람들은 상대적으로 저금리를 적용받고 있기 때문에 버틸 만 한데 문제는 이들도 집을 내놓을 순 없고, 당연히 새로 집을 구매하려는 사람은 높은 금리가 부담되어 나서지 못한 다는 점입니다.
즉 고금리 영향으로 시장에 물건을 내놓으려는 사람도 없어지고, 내놓더라도 매수에 나서는 사람도 없는 상황인 것입니다.
이런 상황에 주택 가격이 아직 떨어지지 않아 상대적으로 안정적인 것처럼 보이지만 이는 거래량이 급감한 영향으로 미국 부동산 시장의 거래량은 금융위기 여파를 맞은 2010년 8월 이후 13년 만에 가장 낮은 수준을 보이고 있습니다. (지난달 379만 건)
뉴질랜드의 경우 21년에만 연간 30% 가까이 주택 가격이 급등했었다고 합니다.
뉴질랜드는 대부분 3년 고정 금리에 그 후에 변동으로 전환되는 상품이라 아직까지는 고금리의 영향을 덜 받고 있지만 3년 고정 기간이 끝나면 가계 부담이 크게 늘어날 것으로 전망됩니다.
마찬가지로 주택을 사려는 수요도 크게 줄어들 것으로 보고 있습니다.
유럽과 캐나다도 같은 상황인데 영국에서는 주담대(모기지) 보유자의 약 25%가 대출 비용을 감당하지 못해 부동산 매각을 고려하고 있다는 조사가 나왔습니다.
저금리 때 고정으로 받은 주담대가 변동으로 바뀌는 시점이 점차 다가오고 있고 치솟았던 주택가격이 내려앉은 상황에서 침체 분위기가 장기화될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
결국 해외 부동산 시장에서 고금리의 영향이 점차 확산됨에 따라 가계의 소비 능력 저하로 인한 경기침체와 부동산 시장의 전반적인 하락 영향이 갈수록 확대될 것이라는 전망입니다.
▷ 우리나라 전세 제도의 리스크
블룸버그에서는 우리나라의 전세 제도에 대해서도 언급하며 우리나라의 가계부채는 GDP 대비 157%로 선진국 중에서 가장 높다는 지적이 나왔습니다.
빌라왕 전세사기가 터졌을 때 블룸버그에서 우리나라 전세 제도에 대해 특집 기사를 다루기도 했다고 하는데 전세 제도에 대해 주담대를 받기 어려웠던 시절에 생겨난 조작된 금융 시스템이라고 설명했습니다.
이번 보도에서 과거 고점에 전세 계약을 체결한 물량을 고려했을 때 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 리스크가 내년까지 이어질 수 있다고 전망했습니다.
역전세난을 언급한 것으로 실제 21년 11월에 전세가가 고점이었는데 이때 체결됐던 계약들의 만기가 다가오면서 빌라를 중심으로 보증금을 돌려주기 어려워진 역전세 상황이 이어질 수 있다고 언급했습니다.
최근 전세가가 매매가보다 높은 폭으로 상승하고 있다는 보도도 우리나라에서 나오는데 이는 대부분 아파트에 해당하는 것으로 특히 최근 공시가가 동결되면서 아파트가 아닌 주택들의 역전세난은 더 심각해질 수 있을 것으로 보입니다.
이는 전세보증금을 돌려받기 위한 유일한 안전장치인 전세보증보험의 가입 기준이 지금 더 까다로워졌기 때문인데 지난 5월에 시세가 불명확한 빌라의 경우 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증보험에 가입할 수 있게 했습니다.
이 기준을 넘으면 당연히 가입이 안되고 기존에 126%를 초과해서 가입한 사람들에 대해서는 내년 1월부터 시행키로 하여, 올해 안에 계약이 끝나는 세입자는 이전 조건 그대로 한 번 더 연장이 가능하지만 올해 안에 계약이 끝나지 않거나 이사를 가야 하는 경우에는 문제가 됩니다.
새로운 세입자를 구해 전세금을 받아야 할 텐데 새로운 세입자는 전세보증보험에 당연히 가입하려 할 테고 이는 기존 전세보증금보다 낮은 수준이라 집주인이 차액을 상환해주지 못하면 문제가 되는 것입니다.
하여 빌라를 중심으로 역전세난이 심해질 수 있다는 우려가 나옵니다. 이런 상황으로 인해 빌라 들어가려던 사람들은 되도록 아파트로 들어가려고 할 테고 이로 인해 전세가는 올라갈 것이 예상됩니다.
코로나 시기를 겪으며 전국민적으로 부동산에 대한 관심이 높아져 있던 상황에서 해외 부동산 시장에 대해서는 상대적으로 관심이 적었는데 해외 시장에 대한 전반적인 이해를 할 수 있는 기회였습니다.
우리나라 부동산 시장도 관망세를 보이고 있는 상황에 전망에 대한 기대와 우려가 혼조 한데 이번 기사를 통해 역전세에 대한 리스크를 다시 한번 상기하고 앞으로 부동산 시장의 전망을 다시 생각해 볼 수 있는 기회가 되었습니다.
위기 속에 기회가 온다고 하는데 개인의 자산 관리에 힘쓰고 지속적인 관심을 가진다면 현명한 투자를 지속할 수 있지 않을까 생각해 봅니다.