최근 신탁 방식으로 재건축과 재개발을 진행하는 단지가 늘어가는 상황에서 서울시에서 이에 대한 규제가 필요하다고 판단하고 관련 규제를 마련하고 있다고 합니다.
오늘은 흔히 알고 있는 재건축 재개발에서 신탁 방식이 무엇이며 이에 대한 장단점과 서울시에서 어떤 규제를 마련하려는지 정리해 보고 앞으로 전망도 살펴보도록 하겠습니다.
▷ 신탁 방식 재건축 재개발이란?
▷ 신탁 방식의 장점
▷ 서울시의 규제와 배경
▷ 최근 발생한 신탁 방식의 문제점
▷ 신탁 방식의 앞으로 방향
▷ 신탁 방식 재건축 재개발이란?
민간 재개발 재건축 사업은 각 종 인허가, 시공사 선정, 분양 절차를 누가 수행하느냐에 따라서 조합 방식과 신탁 방식으로 나뉩니다.
조합 방식은 주민들이 직접 조합을 설립하고 조합장의 주도 아래 절차가 진행되는 직접 참여 방식이고, 신탁 방식은 이러한 절차를 대신해 줄 신탁사만 선정하면 주민들은 신경 쓰지 않아도 되는 투자로 따지면 투자운용사가 알아서 굴려주는 방식이라고 할 수 있습니다.
조합 방식 = 직접 참여
신탁 방식 = 전문가에게 맞기기
물론 신탁사를 선정하는 과정에서 절차가 있긴 하지만 조합 설립과 비교하면 간소한 수준이라고 합니다.
▷ 신탁 방식의 장점
신탁 방식 재건축 재개발의 경우 신탁사를 선정하여 계약을 맺고 나면 신탁사가 이후 과정은 알아서 합니다.
따라서 조합 방식의 경우 안전진단부터 준공까지 평균 13년 이상 걸린다고 하는데 신탁 방식은 10년 정도 그리고 서울시의 신통기획과 결합하면 10년도 안 걸린다고 합니다.
이와 함께 요즘 공사비 올라가는 문제 등으로 시공사와 다툼이 생길 때 신탁 방식의 경우 조합보다 전문성이 있으니 더 잘할 거라는 판단도 신탁 방식이 선택되는 장점 중 하나라고 할 수 있습니다.
이러한 장점들로 분양대금의 1~2%가 되는 비싼 수수료를 부담하더라도 전문가에게 맡겨서 사업 추진의 속도를 끌어올리자고 판단하는 사업장이 늘고 있습니다.
이는 사업 진행의 속도를 중요하게 여기는 재개발 재건축의 특성을 감안하면 상호 이해가 잘 맞아떨어졌다고 볼 수 있습니다.
▷ 서울시의 규제와 배경
이런 상황에서 서울시는 어떤 규제가 필요하다고 보는지 살펴보면 우선 신탁 방식에는 딱히 규제가 없었습니다.
그동안 신탁 방식으로 재건축을 진행하는 사업장이 거의 없던 상황에서 최근에 늘어나고 있는데 우선 서울시 규제는 아래와 같습니다.
신탁사가 시공사나 설계사와 같은 외부 용역업체와 계약을 맺을 때는 입찰 공고 전부터 관할 자치구에 사전 검토를 받을 것
지난 16일에 관련 조례를 마련하여 개정을 추진 중인 상황입니다.
이러한 규제의 배경을 살펴보면 조합 방식 사업장은 공공지원제도를 통해서 사업수행 절차마다 자치구에 사전 검사를 계속 받게 되어있습니다.
공공지원제도라는 게 2010년에 생겨난 게 그동안 정비 사업 중 집행부가 설계사나 시공사와 유착하는 비리가 있다던지 조합 내부 활동으로 장기간 사업이 멈춘다던지 이런 문제가 많아 사업 관련된 모든 과정에서 구청이 개입하면 비리를 저지르기 쉽지 않고 갈등도 빨리 봉합할 수 있겠다는 판단에 마련되었습니다.
다만 현행 서울시 도시정비조례를 보면 조합이 추진하는 정비사업만 해당한다고 정해져 있어 신탁 방식으로 진행되는 사업장의 경우 이런 개입의 법적 근거가 없는 상황입니다.
따라서 신탁 방식 사업장은 공공지원제도가 적용되지 않으며 이에 따라 관할구청에 허가받을 필요가 없다는 점이 신탁 방식을 고려하는 사업장에서는 장점으로 판단되기도 했습니다.
▷ 최근 발생한 신탁 방식의 문제점
신탁 방식의 사업장이 많아지다 보니 문제점들도 생겼는데 조합 집행부가 시공사와 유착이 생기는 것과 마찬가지로 신탁사가 시공사 선정에 개입한다던지 내정한 듯 한 분위기인데 경쟁 입찰을 한다던지 하는 이슈가 발생하는 사업장들이 있습니다.
여의도 한양아파트가 최근에 영등포구와 잡음이 있었는데 이곳의 시공사 선정 과정에서 신탁사인 'KB부동산신탁'이 입찰 공고를 내며 후보 기업 2 곳 중 한 곳을 배제하는 듯한 문구를 보여 문제가 되었다고 합니다.
입찰 절차가 서울시 중재로 중단되었다가 재개했으나 KB가 시공사 선정 절차와 관련된 규정을 어겼다고 판단했고 영등포구가 시공사 선정 과정을 들여다보기 시작했다고 합니다. 만약 위반 사실이 확정되면 시공사 선정 절차부터 다시 밟아야 할 것으로 보입니다.
▷ 신탁 방식의 앞으로 방향
정부에서는 신탁 방식을 선호한다고 합니다. 신탁 방식이 선진국 방식이며 조합 방식보다 투명하다고 생각하기 때문인데 2016년에 신탁 방식이 도입되고 4년 동안 신탁 방식을 선택한 사업장이 11곳뿐이었으나 올 해는 여의도 16단지 중 절반이 신탁 방식을 택했다고 합니다.
전문가들에 맡기는 방식이기에 신뢰할 수 있지만 소비자원에서 신탁사가 작성한 분양계약서를 살펴보니 문제점도 많았다고 하는데 예를 들어 내부 구조를 바꿀 때 의무적으로 변경통지 해야 하나 의무 조항이 없고 귀책사유가 있어도 계약해지 어렵고 하는 등의 내용이 확인되었다고 합니다.
전문가에게 맡긴다는 생각에 편리할 수 있지만 조합 방식 못지않게 문제가 있을 수 있어 지자체의 감시가 필요하다는 서울시의 판단도 합리적이라고 생각됩니다.
신탁 방식을 선택하는 사업장이 더 늘어갈 수 있는데 적절한 신뢰와 감독도 꼭 필요해 보입니다.