부동산 계약 갱신 거절, '집주인'이 실거주 증명해야?!

집주인이 직접 들어가 살겠다며 세입자의 계약갱신청구권 요구를 거절할 경우, 이를 증명할 책임이 집주인에게 있다는 대법원의 첫 판단이 나왔습니다.

대법원은 계약갱신 요구를 거절하기 위해서는 집주인이 명백한 근거를 제시해야 한다고 판단했는데

오늘은 이번 판결 관련 내용과 앞으로 전망에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권과 관련하여 그동안은 입증의 주체가 세입자인 경우가 많았습니다.

다시 말해 세입자가 임대차 계약 연장을 거절당했을 때, 집주인이 실거주한다며 계약갱신청구권을 거절한 것은 집주인이 거짓말을 한 것이라는 것을 세입자가 증명해야 하는 경우가 많았던 것입니다.

그런데 최근 대법원은 이런 사유로 임대차 계약 거절을 할 때, 집주인이 직접 입증하라는 판결을 내놓았습니다.

이번 사건의 구체적인 내용을 우선 살펴보면,

집주인 A 씨와 세입자 B 씨는 2019년 3월부터 서울 서초구 소재 아파트에 대해 보증금 6억 3000만 원에 2년 전세 계약을 맺었습니다.

계약 만료를 3개월여 앞둔 2020년 12월 B 씨는 A 씨에게 계약갱신을 요구했습니다.

하지만 A 씨는 계약이 끝나면 세 내놓은 집에 실제 거주할 계획이라며 거절했고, B 씨는 임대차보호법에 규정된 계약갱신청구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈습니다.

이에 A 씨는 B 씨와의 분쟁이 길어지자 집을 비우라며 소송을 내면서 사건이 시작되었습니다.

B 씨는 법정에서 A 씨가 처음에는 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 노부모 거주로 말을 바꾸는 등 실거주 여부가 불분명하고 부당하게 갱신 거절권을 행사하고 있다고 주장했습니다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에서 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'라고 규정하고 있습니다.

다만 이 조문 1항의 8호는 '임대인(직계 존비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우'에 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있는데

1, 2심 법원은 A 씨가 실거주 주체를 변경했지만 적법하게 갱신 거절권을 행사했다고 인정했습니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 "임대인과 그 가족이 주택에 실제 거주하려 한다는 것을 증명하는 책임은 임대인에게 있다"며

일단 '실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증할 책임이 집주인에게 있다고 밝혔습니다.

구체적으로는,

등을 종합적으로 판단해야 한다고 판시했습니다.

대법원의 이번 판결을 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 집주인의 실거주를 둘러싼 임대인, 임차인 간 갈등에 새로운 전기가 될 것으로 보입니다.

2020년 7월부터 시행된 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 높여주었지만 갱신청구를 거절할 수 있는 예외조항인 임대인 또는 직계 존비속의 실거주 여부를 두고 갈등이 끊이지 않았습니다.

26일 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 2019년 49건이던 계약갱신/종료 관련 분쟁 접수는 제도가 시행된 2020년 154건, 21년 307건으로 급등하는 모습을 보였습니다.

계약갱신청구권을 둘러싼 임대차 분쟁은 대부분 '실거주 목적' 등 허용한 거절 사유를 놓고 집주인과 세입자 간 갈등에서 비롯되었는데

이 제도가 시행된 이후 법원에서조차 집주인의 '실거주 의사 입증 책임'이 누구에게 있는지를 두고 엇갈린 판단이 나왔을 정도로 혼란스러운 모습을 보였습니다.

그러던 차에 대법원이 '임대인'에게 입증 책임이 있다고 판단하면서 새 기준이 마련됐다는 평가가 나옵니다.

대법원은 실거주 의사 인정 기준도 같이 제시했는데 위에 언급된 내용과 같이,

임대인의 주거 상황, 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경우, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 거주 의사와 배치/모순되는 언동의 유무, 이런 언동으로 인해 임차인의 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 등

여러 사정을 종합해 판단해야 한다고 설명했습니다.

이번 대법원 판결로 전세 가격을 올려 받기 위한 '허위 실거주 목적'의 갱신청구 거절이 어려워질 것이란 전망이 나오며

일각에서 과도한 임차인 보호라는 지적도 함께 나오고 있습니다.

오늘은 집주인의 실거주 입증 책임의 주체에 대한 대법원의 판결 내용을 살펴봤습니다.

대법원 판결을 통해 세입자의 계약갱신청구권에 대한 권리는 조금 더 강해졌다고 할 수 있지만

소송을 통한 방법이 아니면 실효성이 떨어지는 만큼, 되도록 원활한 소통을 통해 분쟁보다 원활한 합의가 많이 이뤄지길 바라봅니다.

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