내년 2월 말부터 대출 상품에 대해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산 금리를 부과하는 '스트레스 DSR 제도'가 단계적으로 도입된다고 합니다.
이를 통해 지금보다 대출 한도가 줄어들고 고정금리 상품을 이용하는 것이 유리할 것으로 보이는데
오늘은 이에 대한 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 기존 DSR과 스트레스 DSR의 차이
▷ 스트레스 DSR에 대한 발표 내용
▷ 구체적인 적용 금리
▷ 정부의 기대
▷ 기존 DSR과 스트레스 DSR의 차이
우선 이번에 새로 도입되는 스트레스 DSR을 설명하기 전에 기존 DSR이 무엇인지 한 번 더 확인하고 보는 것이 내용을 이해하는데 도움이 될 것 같습니다.
DSR(총부채원리금상환비율)이란,
차주(대출을 받은 사람)가 보유한 "모든 대출"의 '연간' 원리금 상환액이 차주의 연간 소득에서 얼마나 차지하는지 계산하는 것입니다.
DSR이 나오면 항상 비슷한 개념의 DTI와도 헷갈리는데 같이 비교해 보면
DTI(총부채상환비율)이란,
차주가 보유한 주담대 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 "이자" 상환액이 연간 소득에서 얼마나 차지하는지 계산한 것입니다.
쉽게 얘기하면 DSR이나 DTI는 은행에서 대출받은 사람이 빚을 갚는데 소득에서 얼마나 사용하고 있냐 하는 것을 판단하는 수치로, 지나친 대출을 막기 위해 사용되고 있습니다.
새롭게 도입되는 스트레스 DSR은 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 은행에서 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 더하는 것을 말합니다.
현재 은행권 대출에는 DSR 40%, 비은행권 대출에는 50%의 DSR 규제가 적용되고 있는데 여기에 일정 수준의 가산 금리(스트레스 금리)를 부과하는 것입니다.
▷ 스트레스 DSR에 대한 발표 내용
금융위원회는 24년 내 전 금융권의 변동금리, 혼합형, 주기형 대출에 대해 스트레스 DSR제도를 시행한다고 27일 밝혔습니다.
*고정금리 상품은 스트레스 DSR을 적용받지 않습니다.
우선 스트레스 금리의 수준은 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점 금리를 비교해* 결정하기로 했는데
(*과거 5년간 최고금리 - 현재금리)
여기에 1.5% 하한선과 3% 상한선을 정해두었습니다.
갑작스러운 대출 한도 축소에 따른 실수요자들의 어려움도 고려해 내년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50%만 적용하고 내후년인 25년부터 100% 적용하기로 했습니다.
신용대출에 대해서는 전체 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 적용할 예정이며 범위를 점차 확대할 계획이라고 합니다.
이와 함께 스트레스 DSR 제도의 범위를 순차적으로 확대하기로 했는데 내년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 우선 시행한 뒤
6월쯤 은행권 신용대출과 2 금융권 주담대까지 확대하고, 하반기에 기타 대출까지 적용할 방침이라고 합니다.
변동금리 대비 금리변동 위험 수준이 낮은 혼합형, 주기형 대출에 대해서는 보다 완화된 수준으로 가산금리를 적용한다고 합니다.
(혼합형, 주기형의 구체적인 적용 금리는 다음 목차에)
▷ 구체적인 적용 금리
최근 기준으로 5년간 가장 높았던 금리는 22년 12월의 5.64%이며 올해 10월 기준 최근 금리는 5.04%입니다.
두 금리 차이는 0.6%로 하한선인 1.5%에 미치지 못하므로 하한선인 1.5%가 최종 스트레스 금리로 적용됩니다.
제도 시행 첫해인 내년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용하기로 했으므로
최종 스트레스 금리가 1.5%라면 내년 상반기에는 1.5%의 25%인 0.375%가, 하반기엔 50%인 0.75%가 가산 금리로 적용됩니다.
25년부터는 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용됩니다.
소득을 가지고 실제 대출 금액을 비교해 보면,
예를 들어 연소득 1억 원인 사람이 30년 만기 변동금리 기준 5.04%의 금리로 분할상환 대출을 받는 경우,
기존에는 6억 6000만 원까지 대출이 가능했지만 내년 상반기에는 6억 3000만 원으로,
하반기에는 6억 원, 25년에는 5억 6000만 원으로 최대 1억 원의 대출한도가 감소하는 효과가 일어납니다.
앞서 언급되었던 혼합형, 주기형 대출에는 더 완화된 수준으로 적용되는데 각 상품의 설명과 함께 보면
혼합형 대출이란 일정 기간 고정금리 적용 후 변동금리를 적용하는 대출상품으로
전체 대출만기 중 고정금리 기간이 차지하는 비중이 높을수록 보다 낮은 수준의 스트레스 금리가 적용됩니다.
예를 들어 30년 만기 대출의 경우 고정 기간이 5~9년인 대출은 스트레스 금리의 60%가 적용되지만
9~15년인 대출은 40%, 15~21년인 대출은 20%에 해당하는 스트레스 금리가 가산됩니다.
주기형 대출이란, 정해진 금리변동주기에만 금리가 변경되는 상품으로
주기형 대출은 가장 낮은 수준의 스트레스 금리를 적용합니다.
30년 만기 대출의 경우, 금리변동주기가 5~9년인 대출은 스트레스 금리의 30%, 9~15년은 20%, 15~21년은 10%에 해당하는 금리를 적용합니다.
▷ 정부의 기대
국제결제은행(BIS)에 따르면 올해 2분기 기준 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 101.7%로 위험수위를 넘나드는 모습을 보이고 있습니다.
이에 따라 가계부채를 줄이기 위해 금융당국이 꺼내든 대책으로 보입니다.
금융당국은 이번 제도 개선을 통해 상환 능력 범위 내에서 돈을 빌리는 관리 원칙이 보다 뿌리 깊게 자리 잡는 계기가 될 것으로 기대했으며
아울러 고정금리 대출에 대한 선호가 높아져 가계부채의 질적 개선도 이뤄질 것으로 내다봤습니다.
그러면서도 시행과정에서 과도한 대출위축 등이 발생하지 않게 세심히 챙겨나갈 계획이라고 덧붙였습니다.
오늘은 스트레스 DSR에 대한 내용을 정리해 봤습니다.
스트레스 DSR을 통해 정부의 방향성을 확인할 수 있었으며,
부동산 PF를 비롯해 아직 변수가 많아 부동산이 단기간 내 회복하기 어려운 만큼, 개인 재무관리에 신경 써야 함을 생각해 보는 시간이었습니다.