준공 후에도 분양이 되지 않는 악성 미분양 물량이 3일 기준, 지난해 같은 기간보다 50% 가까이 증가했다고 합니다.
태영건설 워크아웃과 함께 부동산 시장의 리스크가 될 것으로 예상되는 악성 미분양에 대해 정리해 보고 부동산 시장의 전망도 같이 살펴보도록 하겠습니다.
▷ 악성 미분양 증가
▷ 악성 미분양의 문제점
▷ 부동산 시장 전망
▷ 악성 미분양 증가
악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택 규모가 두 달 연속으로 1만 가구를 넘어서며 시장의 불안감을 키우고 있습니다.
준공 후 미분양은 입주 시작 이후에도 집주인 없이 비어있는 집을 의미합니다.
통상 착공/분양 시점부터 완공되는데 2~3년의 시간이 소요된다는 점을 감안하면 시장에서 상품성이 떨어진다고 생각하는 물건입니다.
이 준공 후 미분양이 최근 통계 기준으로 두 달 연속 1만 가구를 넘고 있는 것인데
7일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 1만 465 가구로
전월 대비 2.4% 늘었으며 전년 동기(7110 가구)와 비교하면 약 47% 급증한 수치입니다.
악성 미분양 주택의 대다수는 비수도권 물량으로 대부분 지역에서 500 가구를 웃돌았습니다.
- 전남 : 1339 가구
- 경기 : 1069 가구
- 제주 : 1028 가구
- 대구 : 1016 가구
- 부산 : 863 가구
- 경북 : 843 가구
- 충남 : 837 가구
- 경남 : 779 가구
- 인천 : 619 가구
- 강원 : 504 가구
2009년 금융위기 때 악성 미분양 물량이 거의 5만 가구에 육박했던 것을 감안하면 많지 않은 것으로 볼 수도 있는데 문제는 속도와 비중입니다.
1년 사이에 50% 가까이 늘어났고 서울의 경우 거의 2배가 늘었습니다.
시장에서 조사하는 분양 물량에는 신규 공급과 미분양이 함께 포함되는데 부동산 시장이 안 좋아서 신규 공급이 줄어들고 있는 와중에
전체 분양 물량 중에서 미분양이 차지하는 비율이 지방의 경우 이미 2009년 금융위기 당시와 유사한 수준이라는 점은 미분양 물량이 시사하는 바가 큼을 의미합니다.
지난 28일 태영건설 워크아웃 신청으로 PF 부실의 불안감이 가시화된 후 시장에선 그다음 위기가 어디에서 터질지 예의주시하고 있습니다.
분양 물량을 사람들이 매수할 때 그 돈으로 시행사가 금융사에서 받은 PF 대출을 상환하는데, 결국 미분양 물량이 많으면 PF 대출 잔액도 줄어들지 못해
다른 곳의 잠재된 위기가 계속해서 터질 것으로 우려될 수밖에 없습니다.
▷ 악성 미분양의 문제점
미분양 중에서도 준공 후 미분양을 악성 미분양이라고 하는 것은 한 번 미분양 꼬리표를 달면 낙인효과로 인해 가격을 낮춰도 물량 해소가 쉽지 않기 때문입니다.
이미 입주를 시작한 상태에서 잔여 가구에 대해 가격을 낮춰 청약을 받는데 심지어 그게 여러 채라면 사람들이 불안감 때문에 청약을 더 안 하게 되는 것입니다.
1년 전쯤 입주를 시작한 서울 강서구 화곡동의 한 아파트는 140 가구 중 100 가구 정도가 미분양 상태입니다.
11차례나 가격을 낮추면서 잔여 가구를 분양했지만 결국 미분양을 해소하지 못했습니다.
문제는 이런 물량이 장기간 팔리지 않을 경우 건설사들이 자금 유동성 위기를 겪을 수 있다는 것입니다.
주택 분양사업은 사업 주체가 은행에서 PF 대출을 받아 공사를 진행한 후 수분양자들에게 받은 돈으로 원금과 이자를 갚는 형식으로 진행됩니다.
하지만 집주인을 구하지 못하면 PF 대출의 원금을 갚지 못하는 것에 더해 이자 부담도 커지면서 자금 경색 위기에 직면할 가능성도 커집니다.
그러니 미분양 물량을 떠안은 시행사의 위기가 어디로 가장 먼저 전이되는지 시장에서 관심을 가지고 있습니다.
보통 시공사는 분양이 되든 안 되든 공사비를 받아가는 구조이지만 결국 공사대금을 줄 시행사가 무너지면 시공사가 시행사의 채무까지 떠안게 됩니다.
시행사가 PF 대출을 받을 때, 시행사는 규모가 작은데 반해 시공사는 우리가 아는 많은 아파트 건설사들로 규모가 커서 시공사가 금융기관에 보증 형태로 PF 대출의 신용 보강을 해주는 경우가 대부분이기 때문입니다.
그리고 이는 해당 기업 전체의 위기로 번질 수 있는데, 실제 2009년 금융위기 당시 두산건설이 큰 손실을 보았고 그 이후엔 두산그룹 전체가 유동성 위기를 겪었습니다.
▷ 부동산 시장 전망
현재 부동산 시장 분위기는 분양 경기가 나아지길 기대하기 힘든 상황입니다.
주택산업연구원에서 매달 주택사업자들을 대상으로 조사해 발표하는 아파트 분양 전망 지수*가 있는데
(*아파트분양전망지수 : 분양시장 진단을 위한 지표로 건설사에 분양 전망을 설문조사한 결과로 아파트 분양시장 전망을 참고하는데 활용. 부정적일수록 앞으로 분양물량이 줄어드는 것을 의미)
이에 따르면 서울 아파트 분양 전망 지수(점선)가 지난해 3월 이후 최저 수준입니다.
작년 12월 대비 올해 1월에 전국 평균 8.4p 상승했지만 지수는 69.9로 지난 8월(100.8) 이후 5달째 기준선인 100을 하회하고 있습니다.
주택산업연구원에 따르면 부동산 시장 침체와 대출규제, 분양가 상승이 겹치며 수도권에서도 미분양이 증가하고 있다고 분석했습니다.
이와 함께 대출 조건 강화, 대출 한도 축소, 고분양가 및 고금리 등으로 수요자의 자금 조달 부담이 가중되고 있어
수도권과 대도시의 신규 분양 아파트 중 주변 시세에 비해 분양가가 높지 않은 단지에 대한 수요가 집중될 것으로 예상된다고 밝혔습니다.
미분양에 대해서는, 미분양 물량은 지난 5월(106.0) 이후 최고치를 나타냈다며 공식 통계상으론 미분양 물량이 줄고 있지만
(국토부 발표 10월 말 미분양 주택 전월 대비 2.5% 감소)
이는 전체적인 신규 분양 물량이 크게 감소한 영향으로 내다봤습니다.
오늘은 시장의 악성 미분양 물량에 대해 살펴봤습니다. 태영건설 워크아웃으로 부동산 PF 불안이 가시화된 상황에서 태영건설은 자구책 마련에 소극적인 모습을 보이며 채권단의 신뢰마저 훼손하고 있는데
여기에 겹친 미분양 물량 증가로 앞으로 공급물량 및 건설업의 분위기도 좋아질 수 없어 보입니다.
정부 정책과 금리 등 다양한 영향을 받는 부동산 시장에 활기를 되찾기 위해서는 많은 변화가 필요해 보입니다.