1972년에 도입되었던 서울 내 고도지구 체계(고도제한)가 50년 만에 개편되면서 서울의 스카이라인이 달라질 전망입니다.
노후 주택 개발 등 재개발에도 도움이 될 것으로 보이는데 오늘은 이번 서울 고도제한 개편 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 고도지구 개편 발표
▷ 대표적인 개편 내용
▷ 국회의 반대
▷ 재개발 시장에 미칠 영향
▷ 고도지구 개편 발표
서울시는 그동안 규제로 영향을 미친 고도 지구를 일률적인 규제에서 모든 시민이 공감할 수 있는 합리적인 수준으로 전환하고자 신고도지구 구상안을 지난 6월에 발표했었는데
여기에 주민 의견과 시의회 의견을 수렴한 최종안을 담은 용도지구 변경안을 제1차 도시계획위원회에서 가결했다고 밝혔습니다.
우선 고도 제한은 우리가 쉽게 알고 있듯이 땅마다 지을 수 있는 건축물의 높이를 정해놓은 것을 말하는데 이는 도시 관리 계획의 하나입니다.
기존 고도지구 지정 구역을 보면,
- 남산(중구, 용산구) : 12~28m 이하
- 북한산(강북, 도봉구) : 20m 이하
- 경복궁(종로구) : 15~20m 이하
- 구기 / 평창(종로구) : 20m 이하
- 서초동 법원단지(서초구) : 28m 이하
- 오류 / 온수(구로구) : 20m 이하
주로 도심 주요부에 있고 공원이나 녹지대, 문화재, 관광도로와 같이 시가지의 경관이 차단되는 것을 방지해야 하는 지역들에 다양한 목적으로 지정되었습니다.
처음 도입된 것은 1972년이고 당시에는 남산 성곽길 주변을 보호하려는 목적으로 도입했다고 합니다.
서울시에는 위와 같이 총 8 곳이 지정되어 있었고 이 지역들은 지난 50년간 높아도 5~6층짜리 건물 밖에는 지을 수 없었습니다.
이 지역들은 서울의 중심부이고 노른자 땅이라고 부를 만한 지역들인데 면적을 다 더하면 여의도 3배 정도 크기입니다.
그만큼 그동안 재개발과 맞물려 비효율적인 규제라는 지적이 많았습니다.
당시에는 필요성이 있어 지정했겠지만 반세기 만에 개정될 만큼 오랜 시간 규제가 적용되어 있으면서 높이 규제를 중복 적용받는 지역도 생겼고
이곳의 주거 환경 개선이 어려움을 겪으면서 주변과 개발 격차도 크게 벌어지면서 도심의 양극화를 만들었습니다.
그래서 서울시도 이번에 경관 관리가 중요한 지역은 관리를 해야겠지만 전체적으로 규제 재정비를 통해서 규제의 실효성이 적은 곳은 과감하게 해지하겠다는 취지로 제도를 개편했습니다.
▷ 대표적인 개편 내용
이번에 개편된 대표적인 내용들을 살펴보면,
- 남산 주변 고도지구는 중구 필동 : 12m → 20m
- 장충동 : 20m → 28m
- 약수역 일대 : 20m → 32~40m
- 중구 다산동, 회현동, 용산구 이태원동 : 12m → 16m
- 경복궁 고도지구는 서촌 지역 일부 : 16, 20m → 20, 24m
- 종로구 구기, 평창 고도지구 : 20m → 24m
회현동, 이태원 일부 지역 경우 높이를 16m까지 올렸고 구기, 평창 고도지구도 24m로 상향 조정하면서 건물 한 층 정도 더 올릴 수 있는 수준이 되었고
경복궁 고도 지구는 당초 높이는 유지하되 지형적인 여건을 고려해서 서촌 지역 일부는 24m까지 완화되었습니다.
고도 제한이 완화되었지만 4m, 8m 정도 완화로 주거 여건이 나아질 수 있겠냐 싶은데
사실 이번 개편에서 가장 핵심으로 보이는 내용은, 앞으로 재개발을 할 때는 조금 더 디테일하게 시뮬레이션을 통해서 고도 높이를 최대 45m까지 완화할 수 있도록 한 내용이라고 보입니다.
남산 주변 남측은 소월길 이하, 북측 지역은 역세권에 있는 경우 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 완화됩니다.
북한산 주변 고도지구는 28m 이하 고도 제한이 설정된 지역에서만 경관 관리 가이드라인 지정이 가능하도록 계획을 짰지만 이를 20m 이하 지역에도 추가 적용하기로 했습니다.
이번에 아예 고도 제한이 풀린 곳도 있었는데
서초구 법원단지 주변 고도지구와 구로구 오류 고도지구는 당초 계획대로 해제되었습니다.
오류 고도지구 경우에는 1990년대 도시 확장 방지하기 위해 지정이 되었는데 당시 같이 지정됐던 부천은 규제가 완화되면서 개발이 잘 이루어졌고 그러다 보니 이번에 풀어야 한다는 논리가 있었고
서초구 법원 단지의 경우에는 중복 규제로 문제가 있었는데 이번에 고도지구 지정은 해제하며 규제를 조금 단순화시켰습니다.
법원단지 주변은 일단 재개발 밑그림을 담은 지구 단위 계획 구역에 지정되었고, 오류 고도지구는 온수역 일대 지구 단위 계획으로 지정되었습니다.
▷ 국회의 반대
사실 이번 논의에서 부동산 업계가 관심을 가졌던 곳은 국회의사당 주변 고도 지구였는데
여기는 국회 사무처의 반대가 심해서 현재 55~65m로 제한돼 있는 국회의사당 주변 고도 지구는 추가 논의하기로 했습니다.
현재 서여의도에 고도 지구가 지정된 것은 1976년 일로 당시에는 국회 보안 그리고 시설 보호를 이유로 지정했습니다.
그래서 지금 50여 미터 이하로만 건축물을 지을 수 있는데 서울시에선 국회의사당에서 여의도 공원 방향으로 90, 120, 170m 이렇게 점진적으로 완화할 계획이었습니다.
국회에서 반대하는 논리는 국가 원수나 주요 인사에 대한 경호 문제가 생길 수 있으니 현재 규제를 유지해 달라고 말하고 있습니다.
어느 정도 이해는 되는데 현재 국회의사당 반대편 여의도 지역은 파크원, IFC 등 다양한 초고층 높이의 상업시설이 많아서 상업 지구를 형성하고 있는데
서여의도 고도 지구 개편이 무산될 경우 여의도를 국제금융도시로 육성하겠다는 서울시의 계획도 수포로 돌아간다는 점입니다.
이는 서울시가 지난 5월에 여의도 금융중심 지구단위 계획을 발표한 내용으로 금융사도 많다 보니 이쪽을 명동과 상암동에 이어 서울에서 세 번째 중심 상업지역으로 거듭나게 할 계획이었습니다.
높이 규제를 완전히 폐지해 350m 초고층 빌딩까지 규제를 터줄 생각이었고 정부 차원의 밑그림도 있었던 상황에 반대에 부딪혔는데
서울시가 생각하는 최종 데드라인은 올 상반기까지로 우선 여의도는 고도 지구 제한이 어떻게 될지 더 지켜봐야겠습니다.
▷ 재개발 시장에 미칠 영향
이번 고도 제한 개편으로 재개발 사업에도 탄력이 붙을 것으로 보입니다.
대표적인 곳이 응답하라 1998의 배경이 되었던 쌍문동인데 이곳이 2022년 6월에 모아타운 대상지로 선정되었습니다.
모아타운이란 대규모로 재개발이 어려운 노후 지역 저층 주거지를 블록 단위로 쪼개서 개발하는 정비 사업입니다.
오세훈 서울시장이 주요 부동산 정책으로 내세웠던 것인데 쌍문동 같은 경우가 대표적으로 북한산 주변 고도지구에 해당되어 경관 보호를 위해 최대 20m까지만 높이가 가능했습니다.
그러다 보니 재개발을 하려고 해도 속도를 내지 못하며 시간을 보냈는데 이번에 건축물 높이가 45m까지 높아져 이 지역에서 재개발의 속도가 날 것으로 보고 있습니다.
이번 고도지구 체계 개편안을 마련하며 서울시는 재개발 정비구역 지정할 때 원래 토지 소유자의 2/3에 해당하는 동의가 필요했던 부분을 1/2만 동의해도 가능하도록 했습니다.
정비 사업 진입 문턱을 더 낮춘 것인데 따라서 재개발 시장에는 적극적으로 사업을 추진할 수 있는 훈풍이 불지 않을까 예상됩니다.