최근 아파트 거래량이 늘고 가격도 반등했다며 부동산 시장이 바닥을 찍었다는 전망과
아직도 전국적으로 미분양 아파트가 늘고 있다며 추세적 하락이 지속되고 있다는 전망이 엇갈리고 있습니다.
데이터와 지표를 보는 시선에 각기 다른 기대가 섞여 다른 전망을 나타내는 것으로 보이는데
오늘은 이에 대한 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 집값 바닥론?
▷ 아직 추세적 하락?
▷ 집값 바닥론?
최근 부동산 시장에서 집값이 바닥을 찍었다는 전망이 나오고 있습니다.
집값의 흐름을 가늠할 수 있는 통계인 주택 가격과 거래량 지표에 기반한 것인데
지역별로 편차는 있지만 주택 가격이 오르는 지역이 늘고 있고, 전체 주택 거래량도 늘고 있기 때문입니다.
주간 단위로 발표되는 전국 아파트 가격 동향을 살펴보면 지난 3월 4주차 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.01% 상승했습니다.
미미하지만 의미가 있다고 보는 이유는 작년 11월 4주 이후 하락세가 이어지던 흐름이 18주 만에 상승 전환했기 때문인데
매매가격은 하락 폭을 점점 줄이면서 보합으로 돌아섰다가 지난 주에 상승했습니다.
이처럼 가격 동향으로 봐서는 집값이 바닥을 찍고 올라서고 있다고 볼 수 있습니다.
여기에 주택 매매 거래량이 올해 들어서 증가세로 전환했는데 국토부가 발표한 전국 아파트 매매 거래량은 지난 2월에 총 3만 3333건으로 1월(3만 2111건) 대비 3.8% 증가했습니다.
이 가운데 서울 아파트 매매 거래는 2665건으로 1월(2456건)보다 8.5% 늘었습니다.
서울과 수도권 지역의 아파트 실거래가를 분석해 보면 같은 단지의 같은 평수 아파트라도 작년 12월~올해 1월에 체결된 가격과
올해 2월~3월에 체결된 가격을 비교해 봤을 때 수도권은 종전 계약보다 가격이 오른 상승 거래가 51.9%, 서울은 53.4%였습니다.
작년에는 가격이 더 낮게 체결된 하락 거래 비중이 더 높았는데 올해 들어서 반전된 것입니다.
분위기가 반전된 배경에는 단기적으로 주택 거래를 촉진하는 정책적 이슈가 꼽힙니다.
우선 지난 1월 말부터 시행된 신생아 특례대출의 영향이 있는 것으로 보이는데
9억 원 이하 주택에 대해서는 연 1%대의 파격적인 금리 조건으로 이용이 가능해 많은 분들이 이 특례대출을 활용해서 주택을 구입한 것으로 보입니다.
현재까지 신생아 특례대출에서 주택구입 자금 용도로 총 1만 3천여 건으로 약 3조 5천억 원의 대출이 신청됐는데
이 가운데 신규 주택구입용 대출은 4100건으로 약 1조 2600억 원이었습니다.
이는 2월 전체 주택 거래량 4만 3491건 가운데 9.4%에 해당하는 규모입니다.
이와 함께 대출 한도를 줄이는 스트레스 DSR이 2월 말에 시행된 것도 영향이 컸던 것으로 보입니다.
스트레스 DSR이 시행되면 대출 한도가 줄어드니 그 전에 미리 대출을 받아서 집을 사려는 수요가 영향을 미친 것입니다.
물론 그 기저에는 중장기적으로 주택 시장의 반등을 기대하는 심리가 있었을텐데
주택 매수에 대한 심리를 보여주는 매매수급지수가 있습니다.
서울 아파트의 경우 6주 연속 상승곡선을 그리며 얼어붙었던 매수 심리가 살아나는 것으로 보입니다.
앞서 설명한 정책적 영향과 함께 6월에 미국에서 금리 인하도 예상되는 만큼 이 영향으로 한국은행의 금리 인하도 기대하며 관망세에서 매수로 돌아서는 사람들이 많아졌던 것으로 보입니다.
▷ 아직 추세적 하락?
이러한 집값 상승이 추세적으로 이어질지가 관건인데 지금 집값이 바닥인지 따지기 전에 분명한 점은
가격이나 거래량에서 반등이 나타는 것은 전국적인 현상이 아니라 서울과 수도권에 국한되서 나타나고 있다는 점입니다.
지방은 여전히 주택 가격도 하락세이고 거래도 많이 없는데
서울의 특정 지역에서 인기있는 아파트가 높은 가격에 거래된 것을 앞세워 주택시장이 바닥을 찍었다는 식의 보도에 대해서는 잘 구분할 필요가 있습니다.
반등이 일시적 현상이라는 주장에는 침체를 가리키는 통계들이 뒷받침하고 있는데
대표적으로 분양되지 않고 집주인이 없는 채로 남아있는 미분양 주택입니다.
지난 2월 기준 전국 미분양 주택은 6만 4874가구로 전월 대비 1119가구(1.8%) 증가했습니다.
지난해 12월 이후 3개월 연속 증가하고 있는데 이 가운데 지방 미분양이 5만 2918가구로 전체 미분양 주택의 81.6%를 차지했습니다.
'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 전국에 1만 1867가구로 전월보다 4.4% 증가하며 7개월 연속 증가세를 이어가고 있습니다.
이는 지방만의 문제가 아닙니다. 서울의 준공 후 미분양은 올해 1월 455가구에서 2월에는 503가구로 늘어났는데
서울의 준공 후 미분양이 500가구를 넘긴 것은 2014년 8월 이후 9년 6개월 만입니다.
6월에 내릴 것으로 기대하고 있는 미국 연준의 금리 인하 결정에 대해서도 리스크가 있습니다.
하반기에 연준이 금리를 내리기 시작하면 한국은행도 인하를 할 수 있지만 우리 입장에서 미국 연준이 금리인하의 유일한 기준은 아닙니다.
한국은행도 물가를 잡는데 많은 관심을 기울이고 있는데 물가가 잘 안잡히고 있어서 인하 타이밍이 뒤로 늦춰질 수 있고 인하하더라도 그 폭이 작을 수 있습니다.
(이미 현재 미국 금리 상단 5.5% / 한국 금리 3.5%로 상당한 차이가 있음)
즉, 이 말은 주택을 구입하더라도 현 수준의 고금리 부담을 한동안 계속 안고 가야 한다는 말입니다.
2020년, 2021년처럼 제로 금리 수준의 싼 대출을 받을 수 있을 거라고 기대하기 어려운 것으로
여기에 스트레스DSR도 단계별로 시행되어 은행 대출한도는 갈수록 줄어듭니다.
이 부분에서 집값 바닥론에도 불구하고 한동안 집값의 확실한 반등은 쉽지 않아 보입니다.
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