임대차 3법 이 후로 급등했던 전세가 급격한 금리 인상의 영향으로 떨어지며 시장에서는 역전세, 깡통전세에 대한 우려가 상당했습니다.
이런 상황에서 최근 부동산 시장에서 전세 매물이 많이 사라지고 전세가가 올랐다는 뉴스가 나왔는데 오늘은 전세 시장과 관련하여 현재 상황과 배경을 알아보고 전망은 어떻게 평가되고 있는지 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 전세 관련 현재 상황
▷ 전세 상승 요인(배경)
▷ 전세 시장 전망
▷ 전세 관련 현재 상황
전세 흐름 파악을 위해 참고할 수 있는 한국부동산원의 전세가격지수를 보면 서울은 지난 5월부터 5개월 이상 보합에서 점차 상승 전환하는 모습을 보이고 있습니다.
실제 서울 전세 가격은 지난 6월까지 하락세를 지속하다 7월부터 상승하는 움직임을 보여주고 있고, 한국부동산원 통계를 보면 지난 9월 전국 전세가격지수 변동률은 0.32%로 전원 0.15%보다 상승폭이 커졌습니다. 특히, 서울과 수도권은 각각 0.45%, 0.62% 올랐습니다.
이 결과에 따르면 7월이 전세가격 저점을 찍고 상승 중이라고 판단할 수 있는데 이는 지방도 마찬가지입니다.
지방을 포함한 전국 전세가격지수를 보면 지난해부터 내내 떨어지다 8월부터 반등을 시작하였습니다. 지수를 통해 전국의 전세 가격이 다시 상승세에 있다고 판단할 수 있습니다.
전세에 대한 부동산 시장의 분위기가 바뀐 것인지 판단하기 위해 거래량도 같이 살펴보면 전세 거래가 늘면서 매물이 빠르게 줄어들어 가격만 오른 것이 아니라 수요가 받쳐주고 있다고 볼 수 있습니다.
아실에 따르면 작년 11월 5만 건 안팎이던 서울의 전세 매물량이 1년 만에 3만 건대를 기록 중이며, 지난달 1일에는 2만 9831건을 기록하는 등 3만 건 아래로 떨어지기도 했습니다.
▷ 전세 상승 요인(배경)
전세 거래에 가장 큰 영향을 미친 변수로는 금리가 언급됩니다. 올 상반기 시중은행 전세자금대출 금리가 낮아지고 보증금반환대출 규제가 완화되면서 전세가를 밀어 올렸다고 분석하고 있는데,
전세가격이 고점이었던 22년 1월 주요 은행의 전세자금대출 평균금리는 3.5% 수준이었으나 미국 기준금리 인상에 따라 급등하며 지난해 말에는 6%까지 오르기도 했습니다.
22년 1월과 비교하면 두 배에 가깝게 올랐는데 이때 전세대출 이자부담이 커지다 보니 차라리 월세를 찾거나 전환하는 등 전세수요 자체가 줄었습니다.
이 금리가 올해 들어 다시 급락하였는데 지금은 4% 초반으로 내려왔습니다. 한국은행의 기준금리는 내려오지 않고 여전히 3.5%로 높은 수준에서 머물고 있어 따져보면 0.5% 포인트밖에 차이가 나지 않는 수준으로 전세금리는 떨어진 것인데,
이는 정부의 대출완화정책 영향이라고 평가됩니다. 금융당국이 은행에 고금리를 받지 못하게 메시지를 표시했고 은행은 대출 원가인 기준금리를 바꿀 순 없으니 자체 가산금리를 낮춰 전세금리를 눌렀다는 것이 대체적인 시각입니다.
이러한 상황에서 월세로 돌아갔던 수요도 다시 전세로 돌아오고 특례보금자리론 중단, 50년 만기 주담대도 중단하면서 얼어붙은 매매시장도 영향을 미쳐 전세 수요가 더 늘며 가격을 올렸다고 분석합니다.
(매매를 고민하던 수요도 전세를 한 번 더 살고 매수를 고민하기로 하는)
▷ 전세 시장 전망
이런 상황 속에 앞으로 전세 시장을 전망하는 시선은 '전세가격이 오를 것이다'와 '상승 추세가 오래가지 못한다'는 의견으로 나뉘고 있습니다.
우선 전세가격이 오를 것으로 평가하는 의견을 들어보면 아래와 같습니다.
- 내년 서울 입주 물량이 올해보다 63%가량 감소한다는 점 + 얼어붙은 건설시장으로 인한 장기적 공급 부족
- 고금리 장기화 가능성이 높아 매매를 미루고 전세로 유입되는 수요가 있을 것이라는 전망
- 미국의 금리 인상이 고점을 찍었다는 평가
- 정부에서 은행에 상생금융을 강조하며 압박하고 있는 점
반면, 전세가 상승 추세가 오래가지 못할 것이라는 쪽의 전망은 이러합니다.
- 현재 서울 아파트 전세가가 오른 것은 지난해 워낙 낮았던 전세가의 기저효과
- 일부 오른 지역으로 발생하는 일반화 오류*
(*예시로 서울 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 올 초 8억 3000만 원에서 최근 3억 원 이상 뛴 12억 원에 전세 계약이 체결한 반면, 성동구 옥수동 극동그린 59.9㎡, 마포구 공덕1삼성래미안 84.94㎡는 모두 올초 전세가와 지난달 전세 거래가가 변동이 거의 없었음) - 최근 당정이 가계부채 조이기를 본격화하면 시중은행이 금리를 인상할 수 있는 점
결국 당장의 전세가격지수 상승 외에도 전세가에 영향을 미칠 수 있는 외부 요인(금리, 수요/공급, 정부정책)이 많이 남아있는 상황에서 외부 요인에 대해 계속해서 관심을 가지고 흐름을 전망해 보려는 노력이 필요한 것으로 보입니다.
한국은행의 금리에는 미국 연준이 상당한 영향을 미치는데 앞서 작성된 글을 참조하시어 미국과 우리나라의 금리전망에 도움이 되셨으면 합니다.
링크 : 미국 기준금리 동결 앞으로 전망은?
미국 기준금리 동결 앞으로 전망은?
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