살면서 꼭 하게 되는 거래 중 하나가 바로 부동산에 대한 전세/월세 또는 매매 거래입니다. 워낙 큰돈이 거래되고 일반적으로 자주 있는 일이 아니다 보니 관심이 없으면 정보를 잘 알지 못합니다.
그러다 보니 이 과정에서 부동산 공인중개사분들의 말에 의지하게 되는데 이와 같은 부동산 거래 시에 중개사분들이 안심시켜 주며 전달해 주는 공제증서(2억)가 사실상 무용지물이라는 말이 있어서, 이것이 무슨 문서이고 어떤 효과가 있는 것인지 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 부동산 공제증서란?
▷ 중개사고로 인한 지급률
▷ 법적인 절차가 최선인지
▷ 앞으로의 개선
▷ 부동산 공제증서란?
우리가 부동산을 거래했을 때 중개소에서는 위 그림과 같은 공제증서를 같이 계약자에게 전달해 줍니다.
이는 공인중개사의 잘못(고의 또는 과실)으로 인한 중개사고로 계약자가 금전적 손해를 볼 경우 한국공인중개사협회나 보증보험 회사가 대신 피해 금액(2억 원)을 보증한다는 증서입니다.
기본적으로 공인중개사들이 손해배상 책임을 보장하기 위한 목적으로 가입하는데 보증 금액이 집값, 전셋값 대비 터무니없이 낮다는 지적이 있었고 올해부터는 1억 원에서 2억 원으로 늘어났습니다.
그런데 이런 공제증서가 사실상 무용지물이라는 지적이 있습니다.
그 이유는 바로 이 공제증서가 계약자들에게는 해당 부동산 거래에 대한 보증금액으로 보이도록 하지만 실제 이는 공인중개업소 한 곳에서 1년간 보상해 줄 수 있는 보상금의 총액이기 때문입니다.
따라서 전세사기 피해자가 많은 공인중개사는 1인당 보상액이 줄어들 수 있고, 앞서 보상금을 소진한 중개사라면 증서가 있더라도 받지 못하는 경우가 발생합니다.
강서구 화곡동, 인천 미추홀구 등 한 지역에서만 피해자가 수백 명에 달하는 경우 실제로는 손해배상청구를 하는 것 자체가 의미가 없는 일이 되기도 합니다.
▷ 중개사고로 인한 지급률
최근 국내 전세사기 피해자들이 늘어나면서 한국공인중개사협회에 요청한 보증 지급액도 급증하고 있다고 합니다.
지난달 22일 국토교통부와 한국공인중개사협회가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~9월 부동산 중개 사고에 따른 공제금 지급액은 187건, 80억 7천만 원이며 이는 공제금 청구 금액 144억과 비교해 봤을 때 실제 지급률이 55.9% 수준을 나타내고 있습니다.
(참고로 협회가 현재 보유한 공제기금은 총 550억 원 정도라고 합니다.)
실제 지급률이 청구액 대비 반절 정도 수준을 보이는 것은 보통 피해 계약자는 공제금을 청구하기 전에 공인중개사를 대상으로 손해배상청구 소송을 제기하는데, 중개사가 귀책이 있더라도 법원은 계약자에게도 어느 정도 책임을 묻기에 청구 금액 100%를 돌려받기가 어려운 현실 때문입니다.
소송을 통해 배상 범위가 확정된다는 사실로 인해 소액 임차인들은 승소하더라도 배상액보다 변호사 비용이 더 드는 일이 있을 가능성도 있습니다.
그나마 공제금 지급액이 20년 96억 7천만 원으로 37% 수준에서 21년 51.2%(96억 원), 22년 51.9%(99억 9천만 원)으로 높아지는 추세를 보이고 있습니다. 법원이 갈수록 중개사의 책임을 엄격하게 묻고 과실 비율도 높이는 경향이 반영된 결과라고 합니다.
▷ 법적인 절차가 최선인지
피해를 보는 계약자의 입장에서 공제금을 받기 위해서는 법적으로 해결할 수밖에 없지만 이마저도 재판에서 공인중개사의 책임 범위가 결정되면 그 금액만큼 보증보험에서 지급되는 것이기에 모든 금액을 보장받는 것은 아닌데,
최근에는 전세사기와 역전세 여파로 전세보증금 관련 소송으로 법원이 북새통을 이루면서 전세금 반환소송을 제기해도 제 때 돈을 받기가 어려운 상황이라고 합니다.
법원이 발간한 23년 사법연감에 따르면 지난해 접수된 임대차보증금 반환소송 접수 건은 3720건으로 21년 3418건보다 302건 증가했다고 합니다.
세입자 입장에서 최종 판결이 나오기까지 걸리는 시간도 길고 변호사 수임료 등 지급 비용이 만만치 않은데 그럼에도 소송을 제기하는 이유는 주택을 경매에 넘겨 보증금을 돌려받기 위해서는 법원의 판결이 필요하기 때문입니다.
주택을 경매로 넘기려면 권한이 필요한데 공증을 미리 받아두거나 전세권 등기를 한 경우가 아니라면 승소 판결문이 있어야 강제 경매 즉, 경매가 가능합니다. (전세권 등기의 경우 집주인 허락이 필요해 잘하질 않죠.)
다만 경매도 보통 유찰이 몇 차례 진행되고 낙찰되는 것이 보통이라 낙찰되더라도 낙찰가율이 떨어져 보증금을 전부 돌려받지 못하기도 합니다.
결국 전문가들은 전세보증금반환보증(전세 보증보험)에 가입하는 것이 최선이라고 조언합니다. 이와 함께 전세사기 또는 위험 매물을 걸러내기 위해 사전에 등본을 떼보는 등 노력이 필요합니다.
▷ 앞으로의 개선
현 공제증서의 문제점으로 인해 일각에서는 부동산 공제증서가 보증하는 한도 금액을 올릴 필요가 있다는 주장이 있습니다.
국토교통부도 공제 금액을 2억 원에서 추가로 상향하는 방안을 검토한다고 하였고 공인중개사협회는 계약 건벌 또는 거래 가액별로 공제상품에 가입하도록 하는 방안을 논의 중이라고 합니다.
이와 함께 공인중개사 공제한도를 '1건당 2억 원'으로 상향하는 내용과 공인중개사의 보증사고 이력을 공개하는 내용 그리고 전세사기 가담 시 피해 금액을 몰수하고 추징하는 내용 등이 담긴 개정안들도 현재 발의된 상황입니다.
참고 링크 : 수원 빌라 오피스텔 전세사기 수법(피해 유형) 및 예방 대책
수원 빌라 오피스텔 전세사기 수법(피해 유형) 및 예방 대책
최근 수원에서 발생한 전세사기에 대한 뉴스가 많이 언급되고 있습니다. 수원 지역에서 발생하기에 앞서 전세사기에 대한 뉴스가 있었는데, 이번 수원 지역 전세사기는 기존과 다른 수법이 무
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부동산 시장의 흐름에 따라 사고도 많지만 부동산 거래라는 것은 의식주와 연결돼 있는 우리 삶의 필수적인 것 중에 하나인데 이번 정보를 통해 공제증서에 대한 문제점을 알게 되었고 앞으로 어떻게 나아질지 짐작해 볼 수 있었습니다.
실제 정리해 보며 느낀 점은 공제증서 자체에 의미를 두기보다 부동산 거래에 관심을 가지고 주체적으로 정보를 확인하려는 노력이 없으면 안 된다고 느껴진다는 점이었는데, 투자 외에도 실제 주거 가치를 확보하기 위해 필수적인 부분이므로 지속적으로 관심을 가져야 할 것으로 보입니다.