올 한 해동안 PF 대출 만기 연장으로 버텨오던 건설업 시장에서 이상 신호가 계속해서 감지되고 있습니다.
부동산 시장의 자금줄 역할을 했던 PF 경색과 부동산 시장 침체 여파로 분양보증 사고 금액이 11년 만에 최대치로 치솟았다는 소식이 전해졌는데
건설업계는 경영위기가 내년까지 이어질 것으로 보여 건설사 부도로 인한 분양보증 사고는 더 늘어날 것이라는 부정적인 전망이 나오고 있습니다.
오늘은 최근 건설사 부도로 인해 발생한 분양보증사고의 현황과 배경에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
<이전 관련 글 : 부동산 PF 연체로 금융/건설사 신용 하향 조정>
부동산 PF 연체로 금융/건설사 신용 하향 조정
국내 신용평가사들이 부동산 PF 비중이 높은 금융사와 건설사의 신용등급을 하향 조정하고 있다는 소식이 전해지고 있습니다. 코로나 기간 급등했던 당시 부동산 시장에 호황을 전망하며 많은
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▷ HUG 분양보증사고 현황
▷ 분양보증사고 증가 배경
▷ 건설시장의 전망
▷ HUG 분양보증사고 현황
분양보증사고가 증가하고 있다는 말은 아파트를 짓던 사업장에서 시행사 또는 시공사의 부도로 공사를 중단하는 곳들이 증가하고 있다는 것과 같은 의미입니다.
*시행사 = 모든 공사의 전 과정을 관리하는 회사로 아파트 계약부터 입주까지 모든 과정을 관리하는 곳(조합, 부동산개발회사)
*시공사 = 시행사로부터 발주를 받아 단순 공사(건설)만을 담당하는 곳(자이, 더샵, 래미안, 힐스테이트 등)
우선 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증이란,
시행사나 시공사의 파산 등으로 피해를 입는 것은 막기 위해 HUG에서 계약자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지거나 주택을 분양하도록 하는 보증 상품을 말합니다.
분양받은 사람들의 계약금, 중도금 피해를 막기 위해 우리나라는 30세대가 넘는 아파트 + 선분양할 경우 주택도시보증공사의 분양보증에 의무적으로 가입하도록 되어있습니다.
13일 HUG와 업계에 따르면 올 들어 현재까지 분양보증 관련 사고가 11건이 발생했으며 사고액은 7553억 원으로 집계되었습니다.
특히 지난 8월 사고액 4881억 원에서 4개월도 안 돼 사고 금액이 3000억 원가량 가파르게 늘어나 더 우려되는 모습을 보이고 있습니다.
올해 들어서 발생한 분양보증 사고 11건에 대해서 살펴보면,
올해 1월 대구 달서구 장기동 '인터불고 라비다' 주상복합아파트 사업장에서 3년 만에 처음으로 발생하였고 이후 남양주 '덕소6A구역 재개발 사업'
파주 금촌역 '신일해피트리 지역주택조합'
부천 '삼협연립3차 가로주택사업'
평택 '헌덕 지역주택조합'
울산 '온양발리 신일해피트리 더 루츠'
울산 울주군 '신일해피트리'
여수 '율촌 디아이뎀'
논산 '일구 스위트 클래스'
천안 '부창구역 주택재개발' 등에서 보증사고가 발생하였습니다.
분양보증 사고는 과거에 없던 것은 아니었지만 22년, 21년에 전혀 없다가 19년에 1건, 20년에 8건이 있었습니다.
올해 발생한 11건(7553억 원)은 2012년 14건(9564억 원)이 발생한 이후 최대 규모로
2012년은 금융위기 후폭풍 등으로 부동산 경기가 급락했던 때입니다.
여기에 최근 시공능력 16위의 태영건설이 9월 유동성 위기 소문에 이어 이번에 법정관리(회생절차)에 들어간다는 소문이 돌았습니다.
이는 사실무근으로 해명되며 해프닝으로 일단락되었지만, 신평사 산업전망 보고서에 따르면
지난 9월 말 기준 태영건설의 PF우발채무*가 3조 4800억 원으로 우발채무가 자기 자본 대비 3.7배 수준으로 과중하고, 미착공 현장의 지방 소재 비중이 높아 현 부동산 경기 상황에서 사업 불확실성이 높은 수준으로 평가되기도 했습니다.
*PF우발채무 : PF 대출은 담보 없이 해당 사업의 사업성만을 평가해 돈을 빌려 주는 것을 말하는데 이러한 구조상 위험성이 있기에 시행사의 PF에 대해 시공사가 사실상 연대보증인 신용보강을 하게 됨.
부동산 불황 국면에서 시행사가 부도가 날 경우 PF 대출을 보증한 시공사가 채무를 떠안게 되는데 이를 '부동산 PF 우발채무'라고 함.
태영건설에서는 유동성과 관련하여 "최근 계열사인 태영인더스트리 매매계약이 체결되어 이번 달 매각 대금이 들어오면 유동성 지원이 확실해진다"라고 설명하였는데
실제 리스크의 진위를 떠나 상위 시공능력을 갖춘 회사에 대해 이런 소문과 해명까지 나오는 것을 보면 현재 부동산 PF 위기가 중소 건설사만의 일이 아님을 다시 깨닫게 합니다.
이 외에도 롯데건설과 코오롱글로벌 등도 PF 우발채무로 인한 위기 가능성이 제기되는 곳으로
롯데건설의 경우 시행사에 대한 PF우발채무를 4조 9700억 원으로 추산하고, 자기 자본에 대비해 과도한 수준으로 평가하며 전체 PF사업장 중 미착공 현장이 차지하는 비중이 높아 침체 국면에서 불확실성을 높이는 요인으로 분석했습니다.
코오롱글로벌의 경우 신평사에선 8월 말 기준 미착공 PF 우발채무 규모가 6121억 원에 이르고 보유 현금성 자산은 2377억 원에 불과해 PF 리스크가 현실화할 경우 자체 현금을 통한 대응이 어려울 수 있다고 분석했습니다.
▷ 분양보증사고 증가 배경
올 들어 보증사고가 크게 늘어난 것은 부동산 경기 침체로 미분양이 계속되는 상황에서 공사비까지 급등했기 때문으로 풀이됩니다.
이 같은 상황을 버티지 못한 시공사들이 자금난으로 하청 업체에 공사비를 지급하지 못하거나 부도/법정관리 등으로 내몰리면서 공사가 중단되는 현장이 급증했기 때문입니다.
건설산업지식정보시스템에 따르면 올 들어 11월까지 부도처리된 건설업체는 총 13곳으로 남명건설(시공능력 285위), 대창기업(109위), 신일건설(113위), 에치엔아이엔씨(133위), 대우산업개발(75위), 금강건설(578위), 국원건설(467위) 등이 있습니다.
분양보증 사고 사업장 대부분이 이들 부도업체가 시공 및 시행했던 곳으로 건설사들의 경영상황은 갈수록 악화되면서 중견, 중소 건설사들이 스스로 사업을 접는 폐업도 속출하고 있습니다.
이러한 보증사고와 동반되는 문제는 공사가 중단된 곳의 승계 시공사를 구하는 일입니다.
통상 시공사의 문제로 공사가 중단될 경우 시행사나 조합은 서둘러 승계 시공사를 구하고 남은 공사를 진행해 보증 사고가 발생하는 것을 막으려고 하는데
현재 대부분의 시공사가 승계 시공을 꺼리고 있습니다.
높아진 공사비로 인해 시공사 입장에서 줘야 할 돈인 공사비 부담도 큰데 시장 상황도 안 좋아 해당 사업장에 어떤 문제가 더 숨어있을지 몰라 승계 시공을 꺼리는 것입니다.
정부에서는 PF만기를 연장해 주는 조치를 취하고 있다가 얼마 전 부실한 사업장은 정리에 들어가겠다고 밝혔으며 이에 따라 사업성이 떨어지고 미입주도 늘고 있는 지방 부실 사업장 같은 곳은 상황이 더 안 좋아질 수 있습니다.
한 건설사 관계자는 "PF 만기를 연장해도 고리의 이자로 연명하고 있는데 미입주마저 늘고 있다"며 "금융당국이 옥석 가리기에 나서면 무너질 업체가 한두 곳이 아닐 것"이라고 말했습니다.
▷ 건설시장의 전망
건설산업연구원에서 앞으로 더 심각해질 것이라는 전망이 나왔습니다.
건설업의 선행지표와 동행지표가 모두 부정적이라는 분석인데,
선행 지표로는 '건설수주'가 쓰이는데 이는 건설업에서 수주를 받아 계약 이후에 착공하고 준공하면서 순차적으로 돈을 받게 되기에 건설업 전망을 판단하는 선행 지표로 사용하며
동행 지표로는 '건설기성'이라는 지표를 사용합니다. 이는 한 달 동안 시공한 공사 실적을 조사한 것으로 해당 월에 실행된 건설 투자 즉, 현재 돈이 얼마나 들어왔는지 판단하는 동행 지표로 사용됩니다.
이 선행 지표와 동행 지표의 추이를 보고 건설경기를 가늠하는데 두 지표 모두 부정적이지만 건설기성의 경우 올해 2월 정점을 기록하고 떨어지고 있는데
현재 추이라면 내년 2월에서 5월 사이에 마이너스로 돌아설 전망이라고 합니다.
따라서 건설업의 본격적인 침체는 내년 2분기부터 시작돼 1년 이상 지속될 수 있다는 의미로 해석되고 있습니다.
지난번 글에서 금융사와 건설사의 신용등급 전망 하락에 대해서 다뤘는데 오늘은 당장 부도로 인해 분양보증사고가 증가하고 있다는 소식을 정리해 봤습니다.
실제 부도로 인해 분양보증사고가 발생하고 시공능력 상위 업체에서도 리스크가 부각되고 있는 것을 보니 내년 부동산 시장의 경색과 유동성 위기가 더 안 좋아질 것으로 생각됩니다.
내년이 부동산 시장 침체의 끝이 될지 더 이어질지 관심을 가져야 할 것으로 보입니다.