아래 지난 글에서 다뤘던 부동산 실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익환수 개정에 대한 내용 중 실거주 의무 폐지가 결국 불발로 끝날 것으로 보여 당장 입주를 앞두고 있는 단지에서는 자금 확보에 상당한 리스크가 예상됩니다.
대표적인 대상 아파트 단지들에 대해 지난 글에서 남겨두었는데, 오늘은 최근 실거주 의무 폐지 논의 내용과 함께 "연내 협의 여지는 없는지" 그리고 전세 시장의 영향까지 같이 다뤄보도록 하겠습니다.
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부동산 실거주 의무 폐지/재건축 초과이익환수 개정 여전히 그대로?
정부에서 부동산 시장 활성화를 위한 방안으로 발표했던 부동산 대책 중에 달라지는 줄 알고 있었지만 사실은 법안이 국회를 통과하지 못해 아직 그대로인 안건들이 있다고 합니다. 상황에 따
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▷ 실거주 의무 폐지 불발?
▷ 국회에서 왜 통과되지 못했는지
▷ 전세시장 영향
▷ 정비사업규제 완화가 대안이 될 것인지
▷ 실거주 의무 폐지 불발?
분양가 상한제 주택의 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안이 국회 문턱을 또다시 넘지 못했습니다.
국회 국토위는 국토법안심사소위를 열고 주택법 개정안을 논의했으나 결론을 내지 못하고 안건을 보류했는데
현재 실거주 의무를 적용받는 4만 8000여 가구가 전매 제한은 완화됐는데도 실거주는 해야 하는 상황에 놓였습니다.
분양권을 매매하거나 청약받은 집을 일단 전세로 내놓고 그 사이 자금을 마련하려던 사람들의 발등엔 불이 떨어진 것입니다.
현행법상 2021년 2월 19일 이후 분양된 수도권 분양가 상한제 아파트의 일반분양 청약에 당첨된 경우 최초 입주일로부터 2~5년간 실거주를 해야 하는 의무가 있습니다.
당첨된 사람이 입주를 하지 않고 세를 내주면 1년 이하의 징역 또는 천만 원 이하의 벌금을 내야 하고, 또 당첨된 아파트도 한국토지주택공사(LH)에 분양가 수준으로 되팔아야 합니다.
현재 실거주 의무가 적용된 가구들을 살펴보면,
21년 2월 이후 입주자모집 승인을 신청해 실거주 의무가 적용된 아파트는 73곳, 4만 8000 가구에 달합니다.
이달 15일부터 분양권 전매가 가능해진 서울 강동구 올림픽파크 포레온이 대표적인 단지로 언급되며, 당장 내년 2월부터 실거주를 해야 하는 강동구 신일동 e편한세상 고덕 어반브릿지를 포함해 여러 단지에서 자금 조달에 어려움을 겪는 사람이 있을 것으로 예상됩니다.
실거주의무 폐지에 대한 배경을 살펴보면, 올해 초 부동산 경기가 워낙 안 좋은 상황에 금리인상이 지속되면서 정부는 1.3 부동산 대책을 통해서 수도권 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐지하겠다고 밝혔습니다.
실거주 의무가 기존에 적용된 아파트의 경우에도 개정 법률을 소급해서 적용하겠다고 말했는데,
당시 미분양이 쌓이던 신규 분양 단지들은 이런 내용을 홍보하며 실수요자들의 청약을 유도했었습니다.
미분양됐었던 철산 자이더헤리티지, 광명 호반써밋 그랜드에비뉴 등도 마찬가지였는데 모델하우스에 가보면 실거주의무가 폐지된다는 현수막도 걸려있고 상담사들도 정부 정책자료를 보여주며 홍보했습니다.
올림픽파크포레온은 최초 청약 당시 실거주 의무가 있었지만 미계약분 899 가구에 대해선 무순위 청약이 이뤄진 3월이 정부의 폐지 발표가 이뤄진 이후여서 실거주 의무가 없어질 것이라고 생각하고 뛰어든 사람이 많았습니다.
상황이 이렇다 보니 일각에선 차라리 법을 어기고 전세를 내놓는 게 낫다는 이야기가 나오기도 하는데
우선 전세계약을 체결해서 잔금을 내고 추후 실거주 의무를 위반했다는 벌금을 내면 되는 것 아니냐는 말로
올림픽파크 포레온의 경우 전용면적 84제곱미터 기준 계약금만 1억 3천만 원 수준으로 잔금을 마련하지 못해서 이 돈을 날릴 바에는 천만 원 이하의 벌금을 내겠다는 것입니다.
다만 원칙적으로 실거주를 하지 않고 전세를 내준 게 적발되면 벌금을 내고 분양가에 LH가 강제로 매수할 수 있다는 점과 정부가 실거주 의무 폐지를 추진하는 입장에서 적극적으로 적발하거나 처벌할지는 지켜봐야 할 것으로 보인다는 점에서 아직 분명한 대안으로 보이진 않습니다.
▷ 국회에서 왜 통과되지 못했는지
이에 대해서는 근본적으로 실수요자에 대한 시각차 때문인 것으로 보입니다.
그동안 민주당은 실거주 의무를 폐지하면 전세를 끼고 집을 매매하는 갭투자 투기 수요를 주장할 수 있다며 신중한 반응을 보여왔고
애초에 분양가 상한제 단지는 정부가 일정 수준 분양가를 조정해 주면서 주변 시세보다 저렴하게 분양한 아파트였던 만큼 무주택 실수요자들이 집을 살 수 있도록 해야 한다는 점을 주목하고 있습니다.
반면 정부는 분양받은 사람을 모두 실수요자로 보고 잔금 마련 등 여러 이유로 당장 이사할 수 없는 경우가 있으니 이를 위해 출구를 터줘야 한다는 입장입니다.
입주 시점에 맞춰서 전세계약이 끝나지 않으면 잔금을 조달하기가 어렵고 자녀 교육 등을 이유로 당장 이사하기 어렵지만 미리 집을 장만해 두려는 사람도 있는 것입니다.
결국에는 애초부터 양측의 시각차가 첨예한 사안인데 정부가 충분한 대안 없이 밀어붙이기식으로 정책을 내놓으면서 선의의 피해자를 키웠다는 지적이 나오기도 합니다.
현재 중요한 것은 내년 4월 총선을 앞두고 법안이 폐기될 수 있는 만큼 연내 협의의 여지가 있는지 하는 점입니다.
우선 여당은 실거주 의무 전면 폐지가 어렵다면 처음에는 전세를 주더라도 차후에 실거주의무를 이행할 수 있도록 '불연속적 거주'라도 완화해 주자는 방안을 내놓았고
야당에선 기존 청약자들과 형평성 문제를 지적하며, 대안으로 선택적으로 대상이 될 사람을 가리기 위해
계약당시와 입주시점에 금리 차이가 통상적인 예측 범위를 넘었을 경우 등 일반적인 상황을 담은 내용을 시행령에 담고 퇴직이나 파산 등 일반화하기 어려운 부분은 전세사기 피해위원회처럼 전문가 위원회를 구성해서 판정하자는 방안을 제시했습니다.
하지만 이에 대해선 명백한 피해사실이 존재하고 증명가능한 전세사기와 달리 실거주가 어려운 사유에 대해 객관적으로 판단하기 어렵다는 지적이 있습니다.
국회 국토위는 올해 안에 한 차례 더 소위를 열어 법안을 심사할 계획으로 전해졌는데 처리가 또 불발될 경우에는 내년 5월 국회 회기 종료와 함께 법안이 폐기됩니다.
▷ 전세시장 영향
얼어붙은 부동산 시장으로 향후 공급이 줄어든 상황에서 실거주 의무가 폐지되지 않음에 따라 신축 분양 아파트 단지에서 공급될 수 있는 전세 공급도 반영될 수 없게 되어
전세시장에도 영향을 줄 것으로 보입니다.
최근 이슈가 많은 전세사기 문제로 빌라나 비아파트 수요가 아파트로 이동하고 있으며 내년 입주 물량이 20년 만에 최저 수준으로 예상되고 있습니다.
그만큼 전세공급이 충분하지 않은 상황으로 이번 정부 정책에 따라 조금이라도 전세물량으로 공급이 늘어나서 전세금 상승 압박이 줄어들 수 있을 것이라는 기대도 나왔는데
이번 실거주의무 폐지 불발 예상에 따라 전세로 나올 수 없게 됐습니다.
▷ 정비사업규제 완화가 대안이 될 것인지
정부가 앞으로는 30년 이상 노후 주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수할 수 있는 방안을 추진하는 것으로 전해지고 있습니다.
재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로 쉽게 말해 건물이 위험해야 허가를 내줬는데 이제 이것을 없애겠다는 것이어서 기준을 충족하지 못했던 단지들이 기대하고 있습니다.
안전진단 규정을 도입한 것은 원래 멀쩡한 주택을 무작정 헐고 새로 짓지 못하도록 제한하려는 취지로 정부와 지자체가 재개발 차익을 위한 투기 수요를 차단하고 집값 상승을 억누르기 위한 규제로 사용했습니다.
하지만 현 정부는 도시를 어떻게 만들 것인가 하는 것은 주민들이나 시에서 결정할 문제라고 보는 것으로 건물 구조가 안정성에 문제가 없더라도 비가 새거나 녹물이 나오는 등 주거 환경이 열악하다면 새롭게 건물을 지을 수 있도록 하겠다는 것입니다.
1기 신도시 정비사업을 염두에 두고 사업 속도를 끌어올리기 위한 방안을 다각도로 구상하겠다는 의도도 보입니다.
이것이 주택공급으로 이어질지에 대해 시장은 우선 안전진단을 포함한 규제 완화가 재개발, 재건축 사업의 동력을 끌어올리는데 도움을 줄 것이라면서도 실제 주택공급 확대로 이어질지는 지켜봐야 한다는 입장입니다.
지금은 시장이 침체된 상황이라 단기간 체감할 변화가 나오지 않을 것이라는 전망으로 정부의 더 구체적인 방안은 이르면 다음 달에 발표될 예정이라고 합니다.
분양가상한제 단지의 실거주의무 폐지에 대한 내용을 살펴봤는데 지난 11월에 남겼던 글에 비해서 큰 진전은 없었던 것으로 보입니다.
실수요자에 대한 양 당의 시각차가 너무 큰 사안으로 올해 국회가 얼마 남지 않은 상황에서 큰 진전 없이 서로의 입장차만 계속해서 확인했던 것으로 보입니다.
일부 협상의 여지가 남아있긴 하지만 큰 틀에선 가능성이 큰 것으로 보이지 않아, 실거주 단지의 아파트 입주를 앞둔 입주자들의 자금 마련에는 현실적인 대비가 필요해 보입니다.