분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 법안이 국회 국토위 소위를 통과했다는 소식이 전해졌습니다.
이에 따라 실거주 의무가 시작되는 시점이 현재 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 내'로 완화되는데
전세를 내놓을 필요가 있던 집주인들에게 당장은 숨통이 틔였지만 '3년'이라는 시간으로 인해 갈등도 예상됩니다.
오늘은 실거주 의무 3년 유예 내용과 주의할 점에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
▷ 여야, 실거주 의무 3년 유예 합의
▷ "3년 유예" 주의할 점
▷ 여야, 실거주 의무 3년 유예 합의
여야가 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무 적용을 3년간 유예하기로 하면서
전국 5만여 가구의 분양 계약자가 전세 세입자를 들여 잔금을 치를 수 있게 됐습니다.
국회 국토교통위원회는 21일 법안소위원회를 열고 실거주 의무 시작 시점을 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화하는 내용의 주택법 개정안을 의결했습니다.
개정안은 이르면 22일 국토위 전체회의를 거쳐 29일 본회의에서 최종 처리될 전망입니다.
그동안 여야는 실거주 의무 완화와 폐지를 놓고 1년 넘게 평행선을 이어왔지만 총선이 임박하자 한 발씩 물러서며 절충했습니다.
대출 규제 등으로 잔금을 마련하지 못하거나 자녀 교육 및 직장 등의 문제로 바로 실거주할 수 없는 상황에 놓인 분양 계약자는 전세를 놔 3년의 시간을 벌 수 있게 됐습니다.
실거주 의무는 21년 2월 19일 이후에 입주자 모집을 한 분양가 상한제 적용 아파트를 분양받은 사람을 대상으로
집이 지어진 직후부터 일정 기간은 직접 들어가 살아야 한다는 의무가 있었습니다.
갭투자자가 아닌 실거주자만 분양을 받도록 하자는 취지로 적용된 법이었습니다.
이 실거주 의무 기간은 시세와 분양가의 차이에 따라 달라지는데 짧게는 2년에서 길게는 5년까지 적용됩니다.
지금은 공공택지가 아니라면 강남 3구와 용산 이외에는 분양가 상한제를 적용받지 않지만, 규제 지역으로 지정됐을 때 분양한 아파트는 대부분 해당합니다.
국토교통부에 다르면 실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준 전국 77개 단지, 4만 9766 가구에 이르는데
경기도가 3만 1792 가구로 가장 많고 뒤이어 인천(9727 가구), 서울(8247 가구)이 있습니다.
서울에선 올림픽파크포레온(1만 2032 가구)을 비롯해 강동헤리티지자이(1299 가구), 강동밀레니얼중흥S-클레스(999 가구) 등
올해 준공 단지가 많은 강동구가 가장 큰 영향을 받을 것으로 전망됩니다.
▷ "3년 유예" 주의할 점
우선 이번 여야 합의로 인해 시장에서는 전세 물량이 풀릴 것이고 이로 인해 꾸준히 오르고 있던 전셋값이 안정될 수 있을 것이라는 긍정적인 전망이 나옵니다.
그런데 통상적으로 전세 계약이 2년 주기로 이뤄지는 점을 감안하면 3년이라는 기간이 다소 애매하다는 지적이 나옵니다.
주택임대차보호법상 계약갱신청구권 사용을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 갈등이 생길 여지도 있다는 것입니다.
우선은 2년 이내에 집주인이 부족한 자금을 모을 수 있을 것인가 하는 문제가 있습니다.
이건 개개인이 알아서 해결해야 할 부분이지만 전매제한도 풀렸으니 여력이 안된다면 집을 파는 것으로 해결할 수도 있습니다.
그렇지만 그 집을 사게 될 사람도 실거주 의무를 적용받게 되니 결국은 실거주를 해야 합니다.
결국 이 집들은 계약갱신청구권을 사용할 수 없는 집이 되고 이에 따라 집주인은 세입자에게 이런 상황을 알려야 할 것이며, 세입자는 이런 사실은 감안하고 계약을 맺어야 합니다.
만약 2년이 지난 시점에 집주인이 세입자의 편의를 봐주든, 세입자가 집주인의 사정을 봐주든 연장되는 계약을 1년 체결하게 되면 이것은 새로운 계약이 되는데
임대차보호법에 따라 2년 미만의 기간을 설정한 계약에서 최소 기간을 2년으로 본다고 되어 있어
이 분쟁에서 세입자가 2년을 주장하고 이에 따라 추가 2년을 거주하게 될 경우 집주인은 총 4년 동안 집에 들어가지 못하게 되고
결국 실거주 의무를 위반하게 됩니다.
따라서 2년 계약 후 계약을 연장하지 않고 종료하거나 아니면 애초 전세계약 때 3년 거주를 특약으로 하는 방법이 나을 것으로 예상됩니다.
잔여 임대 기간이 얼마 남지 않은 상황에서 매수할 경우에도 주의가 필요한데
세입자가 계약갱신청구권을 쓰겠다고 밝혀놓은 상태에서 잔여 임대 기간이 2개월도 남지 않은 집을 사게 되면
새로운 집주인은 그 요구를 거절할 수 없습니다.
그러니 계약 만기 2달이 남지 않은 집을 살 때는 세입자가 계약갱신 청구권을 쓰겠다고 했는지 확인이 필요합니다.
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